Рефинансирование ипотеки в сбербанке в 2020 году — условия, документы, если в втб, снижает ставки

https://pixabay.com/photos/stock-trading-monitor-business-1863880/

Конец марта 2018 года для клиентов банка ВТБ стал знаменательным: компания понизила ставку по ипотеке. Заёмщики теперь могут получить ипотечный кредит под более низкие проценты. Более того, с просьбой о снижении ставки по уже взятому действующему кредиту на покупку жилья имеют право обратиться и настоящие ипотечные заёмщики.

Так, собственно, и стали поступать люди, которые оформляли займы в период 2014-2017 годов. Это значительно понижает их кредитную нагрузку и итоговую сумму выплат. Всё потому, что тот этап пришёлся на пик экономического кризиса, в который значения ставки были сильно выше.

Понижение процентов по выплатам в ВТБ 24 на уже взятую ипотеку

https://pixabay.com/illustrations/graph-diagram-recession-3078540/

После 2017 года российская экономика более-менее стабилизировалась, поэтому Центральный Банк РФ существенно понизил ключевую ставку. В связи с этим государственные и коммерческие банки смогли понизить собственные процентные значения, и для клиентов открылась возможность изменения условий ипотечного договора.

Право изменения условий кредитования для заёмщика обеспечивается Гражданским Кодексом РФ. Между заёмщиком и кредитной организацией заключается дополнительное соглашение, в котором указываются новые условия предоставления займа — новая процентная ставка.

Банк не оформляет никакие специализированные программы, равно как и рекламные предложения на уменьшение действующих ставок по ипотеке. Инициатива остаётся за самим заёмщиком, обязательно обратите на это внимание.

На 2019 год имеют неплохие шансы понизить проценты по уже взятой ипотеке те клиенты, ставка которых превышала значение в 10.5% годовых.

Если у лица процентная ставка ниже, велика вероятность, что ему откажут в её снижении.

На начало 18-го года собственные минимальные ставки по кредитам в ВТБ были 9.7%. К концу марта ставки Центробанка упали до 7.5 пунктов, в связи с чем к концу первого квартала ВТБ понижал значения до 8.9%. Сейчас ЦБ предупреждает о возможном повышении значения ключевой ставки. Как следствие, вырастут скорее всего ставки по кредитам и в отдельных банках.

Процентные значения по разным программам на 2019 год

Прежде чем перейти к такому вопросу, как снижение ставки по ипотеке ВТБ, следует рассмотреть имеющиеся процентные показатели.

• Новостройка и готовое жильё со вторичного рынка — 10.6% ставки и 15% первого взноса.
• Рефинансирование кредита — 10.6% ставки и 20% первого взноса.
• Ипотека с господдержкой на новостройки — 6% ставки и 20% первого взноса.
• Ипотека с соцпомощью для военных — 9.8% ставки и 15% первого взноса.
• «Победа над формальностями» или упрощённый формат оформления — 10.6% ставки и 40% первого взноса.
• «Больше метров — меньше ставка» — 10.1% ставки и 20% первого взноса.
• Кредиты без определённой цели под недвижимый залог — 12.2% ставки.

Условия снижения процентной ставки

https://pixabay.com/photos/contract-consultation-office-408216/

Клиенты ВТБ смогут изменить условия ипотечного кредитования на следующие:

• ставка 9.7%;
• время ипотеки увеличивается до 30 лет;
• сумма займа до 30 млн рублей.

Допускается рефинансирование по двум справкам.

В обычном порядке для рефинансирования потребуются следующие документы:

• удостоверение личности (паспорт) + дополнительное удостоверение личности для мужчин — военный билет;
• СНИЛС;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• копия трудовой книжки;
• документы по ипотечному займу.

В некоторых случаях требуется предоставить также документально подтверждённое согласие организации на рефинансирование.

Требования к заёмщику

• Хорошая кредитная история.
• Отсутствие задолженностей по кредитам (просрочки не более 30 дней) и по страховке.
• Полная дееспособность.
• Подтверждённая платёжеспособность (банк учитывает разные формы получения и подтверждения доходов).
• Постоянная регистрация в регионе действия банка.

Требования к займу

Они таковы:

• займ не валютный, т. е. получен в российских рублях;
• выдан был более года назад;
• минимальная текущая процентная ставка по ипотеке в ВТБ — 10.5%;
• не применялись ранее никакие иные программы рефинансирования и реструктуризации к ипотеке;
• остаток по задолженности составляет более полумиллиона рублей;
• ипотека была оформлена под залог без нарушений;
• кредит выдан не по ипотечной программе с социальной и государственной поддержкой (не предоставляется снижение ставки по ипотеке ВТБ «Соц.ипотека РЖД» или «Военная ипотека»).

Образец заявления на изменение процентной ставки

Заявление на снижение процентной ставки для действующего ипотечного займа в банке ВТБ 24 пишется в свободной форме.

В нём обязательно должно быть следующее содержание.

• Сведения о заёмщике (ФИО, контактные данные).
• Сведения о займе (номер кредитного договора, дата выдачи займа, сумма оставшегося долга, текущий процент по ипотеке, оставшийся срок выплат).
• Причины для участия в программе снижения ставки (личные обстоятельства, общая тенденция к снижению процентов).
• Желаемые значения по ставке.
• Куда направить ответ по рассмотрению заявки.

Информацию обязательно проверяйте на актуальность и соответствие реальному положению дел, в противном случае банк откажет в рефинансировании или направит ответ по другому адресу.

Если кредит выдавался на нескольких лиц, то заявление может написать только один из заёмщиков, приложив согласия от своих компаньонов.

Уменьшение процентной ставки по ипотеке в ВТБ 24 на 2019 год

В 2019 году открыты разные возможности для понижения действующей процентной ставки. Несмотря на то что значения ЦБ несколько выросли, как и значения ставки ВТБ, такая возможность всё ещё остаётся. Вы можете поменять условия ипотечного кредитования по программе рефинансирования кредита или на основании договора по соглашению сторон заимодателя и занимающего лица.

Порядок оформления пониженной ставки

https://pixabay.com/illustrations/data-analysis-accountant-document-3938447/

В первую очередь вы составляете заявление на снижение процентной ставки по ипотеке, в котором указываете всю актуальную информацию (всё, что необходимо для этого, указано в пунктах выше).

Далее вы собираете пакет документов и отправляетесь со всеми бумагами в то отделение банка ВТБ, которое оформляло вам ипотечное кредитование. Это может быть отдельный центр, специализирующийся на вопросах ипотеки (в некоторых городах они функционируют обособленно), или это может быть классическое многофункциональное отделение, предоставляющее широкий спектр услуг.

Обязательные документы

Если вы являетесь постоянным клиентом данной кредитной организации и оформляли ипотечный займ в этом же банке, то пакет документов для вас будет самым минимальным.

Потребуется принести только оригинал паспорта как удостоверение личности и составленное заявление. Все остальные документы уже имеются у организации.

Потребовать дубляж документов или новый пакет могут у лиц, которые перешли в ВТБ 24 от бывшего Банка Москвы, а также у тех, кто сравнительно недолго является клиентом.

В таком случае пакет документов будет следующим:

• паспорт гражданина РФ;
• справка о доходах (форма 2-НДФЛ или предоставленная банком);
• копия трудовой книжки;
• отчёт экспертизы объекта недвижимости;
• копии ипотечных документов (договор с графиком погашения задолженности);
• документы на залог;
• страховые документы + квитанции, подтверждающие своевременные выплаты;
• заявление на понижение кредитной ставки.

Могут потребоваться какие-либо дополнительные документы, это зависит от условий каждой отдельной заявки, от конкретного заёмщика и прочих обстоятельств. Могут потребовать дополнить пакет после подачи заявления, это займёт ещё немного времени.

Время рассмотрения заявлений

https://pixabay.com/photos/hourglass-money-time-investment-1703349/

Официально сроки рассмотрения заявлений на понижение ставки по ипотеке составляют не более 2 месяцев или 60 дней. Такой период требуется организации на оценку ситуации клиента, его требований в заявлении, на проверку документов и вынесение окончательного решения. На практике клиенты чаще всего получают ответ в среднем в течение месяца.

Тем не менее не стоит рассчитывать на такой же результат — сроки могут растягиваться или сокращаться в зависимости от обстоятельств клиента и кредитного договора, в зависимости от отделения банка и его загруженности и прочее.

Что делать, когда заявку одобрили

Если заявку на пониженную ставку по ипотеке одобрили, то заёмщик и банк должны оформить договор на основании заключённого обоюдного соглашения. В этом договоре будет прописан новый график платежей, изменившейся вместе со значениями процентной ставки и итоговой суммы выплат.

Организация и клиент обговаривают дату и время, в которое обеим сторонам будет удобна встреча для подписания документов. С первого дня нового платёжного периода клиент выплачивает ипотеку уже в соответствии с новой ставкой. Данный день считается следующим после подписания договора. Вся эта информация обязательно будет отображена в графике выплат.

Если по заявке отказали

Далеко не каждый заёмщик в итоге получает желаемое. Да, на практике есть случаи отказов в снижении ипотечной ставки. Причём от аргументированного отказа не застрахован даже благонадёжный постоянный клиент.

Причины отказов могут быть самыми разными.

• Изначальная ставка по кредиту оценена невысокой (менее 10.5%).
• Условия ипотеки не соответствуют требованиям ВТБ 24 (сумма займа осталась менее полумиллиона, займ оформлен недавно и прочее).
• Обнаружена просрочка по выплатам более месяца или долг по кредиту/страховке и иные моменты, переводящие кредитную историю в статус «плохой».

Для клиентов, заявку которых не удовлетворили, существуют программы рефинансирования кредитов в других банках, которые позволят также значительно снизить процентные значения.

Снижение процентной ставки для клиентов другого банка в 2019 году

Как снизить процент по действующей ипотеке ВТБ, если вы являетесь клиентом другого банка? Для них ВТБ предлагает программу рефинансирования и реструктуризации ипотеки.

Оно позволит сменить кредитную организацию, если по какой-то причине старая клиенту разонравилась, изменить валюту, в которой была оформлена ипотека, снять обременение с залога, снизить годовую ставку и изменить размеры ежемесячного платежа.

Это также выгодно для тех, кто хочет объединить разные займы в один. На 2019 год минимальное значение ставки под рефинансирование в банке ВТБ 24 отмечено в 8.8%.

Заключение

Прежде чем решиться подавать заявление на понижение ставки по кредиту, следует определить — подходят ли все условия действующей ипотеки, соответствует ли заёмщик предъявляемым требованиям. Затем потребуется прикинуть желаемые размеры выплат, сроки и процентную ставку.

Обязательно прикиньте все положительные и отрицательные стороны изменения условий — в определённых ситуациях рефинансирование может принести больше отрицательных последствий, чем положительных.

С проблемами могут столкнуться лица, желающие рефинансировать ипотеку, которая была взята в другом банке.

Эта процедура сама по себе сопряжена с определёнными затратами, и здесь важно посчитать, а не превысят ли они выгоду от изменения условий.

Изменение условий — это потраченные время, деньги и нервы. Но при существенных материальных выгодах от устранения переплат оно может того стоить.

ВТБ процент по ипотеке понижает нехотя, как и любая другая кредитная организация, поскольку это их потери в капитале. Однако они стремятся сохранять за собой благонадёжных клиентов, что может послужить поводом для положительного результата. Оценивайте своё реальное положение дел заранее, тогда вы сможете понять — стоят ли все эти риски того или нет.

(1

Источник: https://ipoteka51.ru/banki/snizhenie-stavki-po-ipoteke-vtb

Рефинансирование ипотечного кредита из Сбербанка в ВТБ 24

Поговорим про рефинансирование ипотеки ВТБ 24, если ипотека взята в Сбербанке. Здесь есть свои преимущества, но и подводных камней хватает.

Кому выгодно?

Рассматривайте перекредитование, только если брали заем хотя бы несколько лет назад. Именно в этом случае для вас будет иметь смысл эта процедура.

В остальных — хорошо подумайте, ведь неочевидные условия есть всегда, а еще вся бумажная волокита со сбором данных может оказаться бессмысленной из-за неодобрения заявки.

Эта статья как раз поможет разобраться в нюансах – нужно ли это именно вам.

Что вы получите:

• вам снизят размер месячной выплаты за счет уменьшения общей процентной ставки;
• вам увеличат сроки на кредит;
• вам могут изменить график для погашения долга;
• вы сможете перевести ипотеку в рубли, если изначально брали ее в долларах или евро;
• перекредитование работает как для первичного, так и для вторичного жилья.

Если вы брали в Сбербанке не только кредит на дом/квартиру, но у вас есть еще потребительский заем или на авто, то все можно объединить в общий. Это работает и для Сбербанка, о чем мы писали в статье Рефинансирование ипотеки в Сбербанке, если ипотека взята в ВТБ.

Условия в ВТБ 24 для повторного кредитования

Если вы уже являетесь клиентом ВТБ 24, то для вас рефинансирование будет иметь больше преимуществ, чем для вновь прибывшего. Например, вы получаете зарплату через этот банк. В этом случае ваша процентная ставка будет существенно ниже, чем ставка нового клиента.

Какие документы от вас потребуются:

• паспорт гражданина РФ;
• постоянная регистрация по месту обращения в региональное отделение (то есть, там, где живете, там и подаете документы);
• хорошая общая кредитная история (если вы имели задолженности и просрочки в Сбербанке, то для ВТБ это может быть причиной для отказа);
• справки о доходах с места работы или налоговая декларация последнего года (обратите внимание, что если вы получаете зарплату в ВТБ, то справки могут и не просить);
• копия трудовой книжки или трудового договора (это подтверждает наличие у вас места работы, а сами копии должны быть с печатями и подписями от работодателя);
• СНИЛС;
• военный билет, если на момент подачи документов вам не исполнилось 27 лет (для мужчин);
• выписка из Сбербанка о том, какой у вас остаток кредита и процентная ставка;
• анкета-заявление.

Еще очень важный момент — ваш возраст должен быть не меньше 21 года, но не больше 70 лет на момент погашения кредита.

Менеджер может попросить донести какие-то дополнительные документы, необходимые именно в вашем индивидуальном случае.

Перед тем, как подавать документы

Кажется, что процедура не потребует от вас много усилий, но вы должны все взвесить и подумать над разными вариантами. Как минимум, вы можете обратиться за консультацией, чтобы выяснить частные вопросы.

Например, в вашем случае годовая ставка может быть не такой уж и привлекательной. Если она не составляет даже 1% от того, что вы платите сейчас, то это серьезный повод задуматься, так как выгода будет очень маленькой.

У вас точно будут дополнительные сборы и комиссии, например, навязанное страхование жизни, обязательный процент за оказание услуги и прочие расходы, о которых вы пока не знаете. В результате, посчитав общую сумму дополнительных и неочевидных взносов некоторые делятся, что действительно не было никакого смысла в рефинансировании, хотя в теории все выглядело очень привлекательно.

Но если вы – зарплатный клиент ВТБ, давно брали кредит, а тем более в долларах и у вас есть время и возможности пройти все бюрократические этапы, то стоит хотя бы попробовать.

Очевидные преимущества

Рефинансирование ипотечного займа, при прочих условиях, о которых мы говорили выше, позволит вам получить выгоду в следующих вопросах:

• Вы сможете снизить общую ставку. Например, вы брали ипотеку очень давно – 5 – 7 лет назад. Ставка по выплатам в 2018 году заметно снижена по сравнению со ставкой в 2010 году. А если у вас при этом еще и большой долг, то экономия будет заметна даже без грубых подсчетов. Бывают еще случаи, когда ставка повышалась по причине отсутствия справок с места работы – обычно при таких обстоятельствах ставку всегда завышают. А теперь вы можете невероятно выгодно рефинансировать кредит и изменить ставку в лучшую для себя сторону.
• Вы сможете снизить сумму ежемесячных платежей. Одно из самых больших плюсов рефинансирования – банк может менять сроки займа. Если вы воспользуетесь этой возможностью, то растяните долг на более длинный период, но при этом сумма ежемесячного взноса будет куда меньше. Заметьте, вы однозначно переплачиваете в долгосрочной перспективе, но если у вас изменились условия работы или жизни и вам некомфортно платить старую сумму, то увеличение сроков по кредиту – верный выход.
• Однозначно стоит думать о рефинансировании в случае платежей в долларах или евро. Иностранная валюта продолжит расти в ближайшие несколько лет и вам не стоит так переплачивать.
• Вам просто хочется сменить банк. Если вам комфортнее кредитоваться в ВТБ, чем в Сбербанке, то это может послужить дополнительной, но точно не первостепенной причиной.
• Вам нужны деньги. Из-за ипотеки банки не дают потребительские кредиты, особенно, если их уже несколько. Но это возможно при рефинансировании. Если объедините несколько кредитов в один, а общая сумма займа увеличится, то часть средств вы получите в наличных.

Подводные камни

При всех своих преимуществах рефинансирование в первую очередь выгодно самому банку. Это важно помнить.

Невыгодно заниматься перекредитованием, если вы прошли большую часть срока своей ипотеки. Погашение долга по займу в банках так устроено, что сначала выплачивается процент по оформленному кредиту и только потом погашается основной долг. Но если вы уже выплатили львиную долю, то почти все проценты уже погасили и в результате почти не сэкономите.

У вас точно будут дополнительные расходы: оплата страховки, переоценка недвижимости, так как начинаете работать с новым банком. А еще с вас спросят комиссию, если предполагается досрочное погашение кредита.

И, наконец, бюрократические препоны – потребуется собрать пакет документов, что-то доносить, переделывать, брать выписки из Сбербанка об отсутствии просрочек и пр. К тому же, нужны будут не только ваши данные, но и документы от созаемщиков и поручителей. В результате все может затянуться и потребовать от вас времени и усилий.

Как проходит процедура перевода кредита

Итак, если вы все же решились и видите для себя больше плюсов в рефинансировании, то самое время разобраться, в каком порядке действовать.

1. Вы обращаетесь в отделение ВТБ за первичной консультацией. Можно узнать все нюансы рефинансирования прямо на сайте ВТБ 24, но, если у вас есть спорные моменты или важные вопросы, которые нужно задать лично, приходите на встречу к менеджеру.
2. На консультации на базе имеющихся сведений менеджер уже может сказать, подходите ли вы как заемщик или нет. Вы обсудите нюансы и решите для себя окончательно.
3. Если вас все устраивает и банк готов рефинансировать вашу недвижимость, вы собираете документы.
4. Собрав все данные от себя и созаемщиков, вы пишите заявление и приходите с этим пакетом документов в отделение ВТБ.
5. Заявка рассматривается 3 дня, после чего ВТБ сообщат вам решение.
6. В случае одобрения вашей заявки, ВТБ должен получить утвердительный ответ от Сбербанка на перекредитование.
7. На последнем этапе вы, как заемщик, и ВТБ подписываете кредитный договор, по которому и получите новые условия на ипотеку. При этом банк берет на себя обязательства погасить кредит в Сбербанке и решить сопутствующие в этом процессе вопросы.

Источник: https://v-mire-deneg.ru/refinansirovanie-ipoteki-iz-sberbanka-v-vtb-24

Ипотеку пора рефинансировать

В ноябре президент России пообещал дальнейшее снижение ипотечных ставок. Сегодня банки предлагают рефинансирование по ставкам от 9,5% годовых — это уже рекордно низкий уровень. Глава Сбербанка Герман Греф пообещал, что не за горами ставки в 5%. Стоит ли ожидать снижения или рефинансировать ипотеку сейчас, разбирались «Деньги».

(«Деньги», N 52 от 28.11.2017)

Выступая 9 ноября на встрече с рабочими Челябинского компрессорного завода, Владимир Путин предположил, что ипотечные ставки в следующем году продолжат снижение. «Инфляция уже планируется на уровне 2,5-2,7%.

Первоначальные прогнозы были 4%. Это говорит о хорошем базисе российской экономики, и это предпосылки для последующего понижения ключевой ставки Центробанка.

Почему ставки падали

Вопреки довольно скромным прогнозам в начале 2017 года о том, что рост выдачи банками ипотечных кредитов составит 10-15% по итогам года, реальная ситуация оказалась намного лучше. По данным Объединенного кредитного бюро, выдача ипотеки в третьем квартале увеличилась на 29%. Всего было выдано 231,86 тыс.

ипотечных кредитов на общую сумму более 430,29 млрд рублей, год назад было выдано 180,29 тыс. кредитов на 307,26 млрд рублей. Всего же за девять месяцев текущего года, констатирует ЦБ, банки выдали более 700 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей, что на 25% выше показателей предыдущего года.

Выдающиеся результаты связаны с динамикой процентной ставки по ипотеке, которая уже достигла исторического минимума: по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась по сравнению с августом до 10,05%, при этом у госбанков есть предложения и ниже 8% годовых, что является рекордом за всю историю ипотечного кредитования в России (с 2005 года).

В результате снижение ипотечных ставок с начала года уже обгоняет динамику ключевой ставки и средних ставок по вкладам населения, констатирует агентство АКРА. «В настоящий момент ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах,— подчеркивает руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов.

— Мы ожидаем их дальнейшего снижения с учетом уменьшения уровня инфляции и ключевой ставки».

В 2015-2016 годах ипотека была единственным из розничных продуктов, обеспечивающим банкам прирост розничного портфеля.

В основном позитивная динамика была обеспечена поддержкой государства, которое субсидировало часть процентной ставки для того, чтобы конечная ставка для заемщика не превышала 12% годовых.

При этом ряд крупных банков предлагали даже в рамках программы ставки 10,5-11,5% годовых. Правда, речь шла только о кредитах в новостройках.

Однако в начале 2017 года правительство приняло решение о том, что программа выполнила свою основную функцию — поддержала рынок застройщиков, которые в противном случае просто не смогли бы реализовать недвижимость, что привело бы к росту дефолтов по их собственным кредитам банкам.

Программа была завершена в начале 2017 года. И практически сразу же после ее завершения крупнейшие игроки — в первую очередь Сбербанк — взяли курс на снижение ставок по ипотеке. Уже в первом квартале 2017 года госбанки и АИЖК снизили ставки в среднем на 1,3-2,6 процентного пункта (п. п.).

В результате средневзвешенная ипотечная ставка по 15 крупнейшим ипотечным кредиторам на первичном рынке составила 10,65%, отмечало АИЖК, тогда как еще в декабре 2016 года (с учетом всех сезонных скидок и минимального уровня ставок по ипотечным продуктам с государственной поддержкой) средневзвешенная ставка по 15 крупнейшим ипотечным кредиторам составляла 11,39%.

Свой не поможет

Фактически с начала 2017 года развернулась нешуточная борьба за ипотечного заемщика, когда банки заманивали новых клиентов более выгодными условиями, чтобы увеличить в объеме своего бизнеса долю самых качественных и долгосрочных розничных кредитов. В этих условиях даже те банки, кто вообще никогда не интересовался рынком ипотеки — например, Альфа-банк,— вышли на рынок с интересными предложениями.

В этой ситуации многие ипотечные заемщики, оценив тренд на снижение ставок, стали обращаться к банкам за рефинансированием кредитов на более выгодных условиях. «В основном сейчас рефинансируются кредиты, выданные в конце 2014 — в начале 2015 года, то есть оформленные на пике роста ставок,— поясняет управляющий директор розничных продуктов Абсолют-банка Антон Павлов.

— Так, средняя ставка по выдачам ипотеки в 2015 году составила 13,3% годовых, а сейчас — 10,5%. Если разница при снижении в 1 п. п. не столь существенна и при ежемесячном платеже в 50 тыс. рублей составит 1-2 тыс., то разница в 3 п. п. гораздо заметнее и позволяет покрыть расходы заемщика при рефинансировании (оформление справок, оценка и пр.)».

При этом, подчеркивают в Абсолют-банке, участники рынка изменили подходы в кредитовании.

Если раньше действовала ступенчатая шкала: чем меньше был первоначальный взнос и больше срок кредитования, тем выше заявленная ставка, то теперь в большинстве ведущих ипотечных банков ее величина не зависит от размера первоначального взноса и срока, и заемщики, оформившие несколько лет назад кредит на длительный срок, могут получить лучшие условия.

Цена рефинансирования

Логично, что в первую очередь заемщик обращается с такой просьбой к своему банку. Однако чаще всего на свою просьбу получает отказ. Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, банку, естественно, невыгодно терять запланированный при заключении договора с клиентом доход.

В тот момент, когда банки выдавали ипотеку под 15-18% годовых, и собственное фондирование им обходилось недешево. Достаточно вспомнить о том, что на рубеже 2014-2015 годов многие банки привлекали вклады под 17-22% годовых. Но есть и вторая причина.

Согласно требованиям ЦБ, рефинансирование кредита на более выгодных условиях для клиента трактуется как ухудшение качества кредита для банка, а это значит, что ему придется увеличивать резервы под этот кредит, то есть направлять на это собственную прибыль.

Таким образом, банк оказывается в своеобразных «ножницах» — он не хочет терять клиента, но и не хочет увеличивать резервы.

В итоге клиент вынужден менять кредитора, чтобы сэкономить на выплатах. Однако процесс этот отнюдь не прост. «Ипотечные кредиты, в том числе и рефинансирование, более сложны для клиентов по сравнению с потребительскими кредитами и требуют сбора большего пакета документов, включающего документы по объекту недвижимости»,— предупреждают в Россельхозбанке.

Ключевая дилемма — оценить стоимость затрат на смену кредитора и понять, оправданна ли конечная выгода этой процедуры.

Клиентам необходимо быть готовыми к тому, что им, возможно, придется представить дополнительные документы, предупреждают в Абсолют-банке. Например, если недвижимость приобреталась в браке, надо предоставить нотариально заверенное согласие супруга.

Эксперты советуют заранее проверить, аккредитована ли страховая компания у нового кредитора. Если страховая компания аккредитована в новом банке и условия договора позволяют сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая, то переоформление страховки не требуется.

Если аккредитации нет, то, соответственно, необходимо будет заключить новый договор страхования.

Таким образом, резюмируют в Сбербанке, при смене кредитора заемщику придется собирать ряд справок, в частности отчет об оценке, регистрировать объект ипотеки в пользу нового кредитора, в ряде случае оформлять новую страховку.

«Все эти действия также влекут дополнительные расходы для клиента,— отмечают в банке.— Оценивая целесообразность перекредитования в другом банке, клиент должен детально просчитать свою экономию, а также сопоставить ее с неизменными временными затратами».

Кроме того, заемщику лучше заранее убедиться в отсутствии задолженностей и просрочек по ипотечному кредиту. «Наличие даже технической задолженности может привести к отказу со стороны нового кредитора, так как наличие безупречной истории обслуживания кредита — одно из ключевых условий»,— уточняет Антон Павлов из Абсолют-банка.

При этом в кредитных организациях подчеркивают, что модель оценки заемщика при обращении за рефинансированием ничем не отличается от оценки первичного заемщика — никаких льготных подходов для данной категории клиентов нет. После анализа всех этих обстоятельств стоит подсчитать, насколько уменьшится ежемесячный платеж и в какой перспективе клиент сможет «отбить» понесенные затраты.

Как правило, имеет смысл рефинансировать кредит, если разница ставок не менее 2 п. п. Однако стоит учитывать еще один важный нюанс. В большинстве случае ипотечный кредит имеет аннуитетную форму погашения (равными ежемесячными платежами).

В этом случае первые два-три года львиную долю платежа (около 90%) составляет погашение процентов, а не «тела» кредита. При этом, меняя кредитора и фактически «обновляя» кредит, заемщик снова начинает погашать в первую очередь проценты, а не основной долг.

Когда кредитор против

На фоне бума рефинансирования клиенты неожиданно столкнулись с проблемой — мало того что собственный кредитор не горит желанием снижать ставку по действующему кредиту, так, судя по массовым жалобам на банковских форумах, он прилагает усилия для того, чтобы клиент не ушел на обслуживание в другой банк.

В первую очередь затягивая сроки подготовки документов. Дело в том, что в законе «Об ипотеке» есть статья о последующей ипотеке, где указано, что переход к другому кредитору возможен, если это «не запрещено предшествующими договорами об ипотеке того же имущества».

Банки повсеместно включают такой запрет в свои ипотечные договоры.

По информации «Денег», этой ситуацией обеспокоился регулятор рынка и даже обсуждал вопрос о том, как облегчить заемщикам смену кредитора, однако итоги этого пока неизвестны.

«Банк России в настоящее время разрабатывает в диалоге с ключевыми партнерами дополнительные предложения, направленные на повышение долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования,— говорили в пресс-службе ЦБ.

— По обращениям граждан проводится необходимое рассмотрение, в большинстве случаев взаимоприемлемое решение вырабатывается в ходе такого диалога в случае обоснованности претензий» (см. «Ъ» от 6 сентября). Пока эта работа не завершена, уточнили в ЦБ.

«Банк России разработал ряд предложений по решению данной проблемы и в настоящее время ведет их обсуждение как с участниками рынка, так и с заинтересованными ведомствами,— ответили «Ъ» в пресс-службе Банка России.— Надеемся, что еще до конца года удастся достичь определенных договоренностей и перевести их на уровень предложений по изменению действующих нормативных документов и профильного законодательства».

Упадут ли ставки

В 2018 году объем выданных ипотечных кредитов, по ожиданиям агентства, вырастет еще на 20%, а основными драйверами станут низкие цены на недвижимость и дальнейшее снижение стоимости ипотечных кредитов, прогнозируют аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА».

Впрочем, недавно глава Сбербанка Герман Греф выступил с революционными прогнозами, пообещав, что ставки по ипотеке могут достигнуть 5% годовых. «Что касается ставок по ипотеке, они будут падать в зависимости от инфляции.

На сегодня, если инфляция составляет 3%, я думаю, что ставка в 5% не за горами»,— заявил господин Греф в конце октября. В самом Сбербанке уклончиво уточнили: «Все эксперты рынка ипотеки прогнозируют среднее значение ставок по выдаче на конец 2017 года менее 10% годовых.

Дальнейшее изменение уровня процентных ставок будет зависеть от различных микро- и макроэкономических факторов».

«Это вполне реалистичный уровень в перспективе трех-пяти лет, но при условии сохранения стабильности в экономике и дальнейшего снижения уровня инфляции и, как следствие, снижения стоимости ресурсов на внутреннем рынке»,— считает Антон Павлов из Абсолют-банка.

По его словам, в настоящее время примерно 3 п. п. в ставке составляют операционные расходы банка, в том числе «надбавка» за риск, а также маржа банка.

Он полагает, что в среднесрочной перспективе банкам удастся сократить расходы: благодаря автоматизации процессов, повышению качества проверки заемщиков, улучшению межведомственного взаимодействия и открытию новых баз данных для скоринговой проверки. Тогда и появятся дополнительные возможности для снижения ставок.

В следующем году участники рынка ожидают снижения ставок примерно на 1 п. п. «Мы считаем, что существующий темп снижения ставок является оптимальным, так как чрезмерно резкие изменения как по кредитным, так и по депозитным продуктам, несут риски для рынка»,— указывают в Абсолют-банке.

В агентстве «Эксперт РА» ожидают, что в условиях сохраняющейся тенденции к снижению ставок рефинансирование будет составлять значимую долю в выдачах как минимум в перспективе одного года.

«Кроме того, заемщики при принятии решения о рефинансировании оценивают временные и материальные затраты на этот процесс, поскольку фактически клиенту придется пройти те же этапы, что и при выдаче кредита,— рассуждает Екатерина Щурихина.

— Поэтому некоторые из них ждут дальнейшего снижения ставок для того, чтобы рефинансировать свою задолженность на максимально выгодных условиях».

Борьба за самого качественного заемщика (в силу самого низкого уровня просрочки в ипотеке в сравнении с другими розничными кредитами) банки, демпингуя по ставкам, будут терять процентную маржу. По прогнозам АКРА, ежегодно сжатие маржи составит 0,2 п. п., что на горизонте трех лет даст сокращение до 0,7 п. п.

Впрочем, революционного снижения ставок аналитики не ожидают. В перспективе до 2020 года АКРА ожидает снижения среднерыночной ставки по ипотеке до 8,5-9% годовых. А это значит, что в принципе уже сейчас оптимальный момент для того, чтобы зафиксировать сниженные ставки и сократить расходы на оплату ипотеки.

Прогноз

Спрос на элитное жилье в 2018 году может вырасти на 20-30%. Способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5-7%, которую предлагают покупателям дорогой недвижимости застройщики и банки, прогнозируют эксперты агентства Savills.

realty.vesti.ru

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3493329