Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимости в 2020 году — что это такое, имущества

Последнее обновление: 27.10.2017

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимости в 2020 году - что это такое, имуществаПокупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

  • Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.
  • Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.
  • У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимости в 2020 году - что это такое, имуществаКогда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал Выписку ЕГРН на квартиру), не имеет на руках копий Выписки из Домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД).

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимости в 2020 году - что это такое, имуществаЗащита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить. 

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны третьих лиц, или текущее право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности, которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации, в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник) не имел правомочий для продажи квартиры.

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка – «Проверка личности Продавца».

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан.

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной.

Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором понятие «добросовестный приобретатель» защитило Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя«.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Признание права собственности в силу приобретательной давности

На практике гражданин или юридическое лицо может длительное время владеть объектом недвижимости не имея на него документов о праве собственности.

Чтобы оформить свои права на недвижимость, необходимо обратиться в суд с иском о признании права.
Истцу необходимо подтвердить, что он добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

В этом случае суд признает право собственности за истцом в силу приобретательной давности.

Законодатель не раскрывает содержания понятий «добросовестность», «открытость» и «непрерывность» . В ГК РФ нет разъяснений о том, что означает владеть имуществом «как своим собственным». Этот пробел восполняет судебная практика. Признаки приобретательной давности разъясняет постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22 «

Добросовестность владения

Добросовестное владение имеет место быть, когда лицо не знало и не должно было знать, что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности.

В судебных актах встречаются иные толкования указанного понятия, сформулированные в развитие разъяснений постановления № 10/22.

Добросовестность имеет место, когда:
– несобственник приобрел объект внешне правомерными действиями, но право собственности не возникло. Он пользовался недвижимостью как своей собственностью и не скрывал отсутствие права ;

– приобретатель заблуждался в фактических обстоятельствах. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Если такому несобственнику объект передавали на время, то речь идет о недопустимом заблуждении.

Доказать добросовестность владения помогут, например, инвентарные карточки объектов. Они содержат сведения об организации, на балансе которой находились спорные объекты.

План приватизации также подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника ;
На добросовестность владения указывает тот факт, что объект недвижимости не был похищен, истец завладел им не вопреки воле прежнего собственника.

Добросовестный приобретатель может предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание такого имущества.

Ответчик по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности

Ответчиком по таким делам выступает прежний собственник имущества. Если такое лицо неизвестно, заявитель может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекают государственного регистратора.

Добросовестность давностного владельца отсутствует, если:
– имущество незаконно выбыло из владения собственника и поступило от неуполномоченного лица, о чем приобретатель знал или должен был знать;
– приобретатель знал, что владеет имуществом лица, перед которым у него имеется неисполненная обязанность передать спорное имущество ;
– объекты недвижимости относились к федеральной собственности и не вошли в уставный капитал предприятия в ходе приватизации. Приобретатель знал или должен был знать об этом;

Читайте также:  Исковое заявление в районный суд в 2020 году - бланк, скачать, заполненный, образец, сроки рассмотрения

– спорный объект представляет собой самовольную постройку на чужом земельном участке .

Открытость владения

Чтобы доказать открытость владения, лицо должно подтвердить, что не скрывает факта нахождения имущества в его владении.
Анализ судебной практики позволяет выделить те обстоятельства, которые позволяют признать давностное владение открытым. К ним могут относиться:
– аренда земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Доказать открытость владения в этом случае поможет договор аренды участка под объектом;
– передача спорного имущества в аренду. В этом случае доказательством могут быть акты уполномоченных органов относительно имущества.

Например, открытость владения можно подтвердить постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества ;
– содержание помещений в здании.

Доказательствами могут быть договоры электроснабжения, охраны, вывоза ТБО, оплата счетов за услуги по ним, газоснабжение и техническое обслуживание газового оборудования и иные подтверждения деятельности владельца по содержанию здания;
– регистрация владельца-несобственника по месту нахождения спорного имущества, ремонт и реконструкция объекта;
– постановка на баланс бесхозного имущества. Это обстоятельство подтвердят акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс добросовестного приобретателя;
– переписка по вопросам владения объектами с органами власти ;
– свидетельские показания ;

— иные документы.

Владельца признают добросовестным, только при условии, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у него права на объект. Срок добросовестного владения должен составлять 15 лет.

Добросовестность подлежит исследованию на момент завладения имуществом. Владелец признается добросовестным, даже если впоследствии узнал о правах настоящего собственника. Наоборот, если на момент завладения он знал, что не имеет прав на имущество, суд не признает его прав, несмотря на длительный срок владения.

Таким образом, чтобы суд признал право собственности, необходимо доказать добросовестное открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

Непрерывность владения

  • Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности .
  • О факте непрерывности свидетельствуют:
    – договоры и дополнительные соглашения аренды;
    – документы, подтверждающие финансирование строительства ;
  • – размещение оборудования на объекте, оплата налога на имущество, эксплуатация и ремонт объекта недвижимости за счет средств владельца – несобственника;

О перерывах свидетельствует отсутствие оплаты за отдельные периоды. Непрерывность не возникает, если спорный объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться.

Бремя доказывания признаков приобретательной давности лежит на потенциальном приобретателе права .
Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает течение давности владения.

Например, передача добросовестным приобретателем объектов в аренду не прекращает срок давности владения.

Давностное владение не прерывается, если новый владелец имущества признается сингулярным (единственным) или универсальным правопреемником предыдущего владельца.

Давностный владелец вправе защищать свое владение от третьих лиц – несобственников имущества и лиц, не имеющих прав на владение им . Если суд удовлетворит иск давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то временная утрата владения не считается перерывом срока давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным

Суд не признает право собственности в силу приобретательной давности на объект недвижимости, если владение основывается на договоре аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п. .

Такое владение подтверждается в судах:
– свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учета основных средств и налоговыми декларациями по налогу на имущество, который выплачивал приобретатель в период владения;

– договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.

Если имущество изначально передавалось по соглашению об аренде, суд не удовлетворит иск о признании права собственности. Договор аренды земли под спорным объектом не станет основанием для отказа в иске приобретателя.

Давностное владение начинается после того, как истечет срок владения имуществом по договору, если оно не возвращалось собственнику и не истребовалось им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Срок давности владения недвижимым имуществом составляет 15 лет . Он отсчитывается с даты, когда истекает срок исковой давности для истребования имущества владельцем.

Значит, требовать признать право собственности правомерно по истечении 18 лет: 3 года исковой давности и 15 лет приобретательной.
Срок можно определить с помощью:
– инвентарной карточки объекта;
– договора купли-продажи имущества в составе другого имущества;
— и др.
В соответствии с п.

3 ст.234 ГК РФ давностный владелец вправе присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого спорным имуществом владел его правопредшественник.

Действие этой нормы распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 З от 30.11.94 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»).

Государственную пошлину по таким искам рассчитывают в процентном соотношении от цены иска . Цену иска определяют из стоимости объекта недвижимости, которая может устанавливаться с помощью оценки рыночной стоимости имущества. Стоимость объекта могут подтвердить справки БТИ .

Архивы Выберите месяц Октябрь 2019 Сентябрь 2019 Август 2019 Июль 2019 Июнь 2019 Май 2019 Апрель 2019 Март 2019 Февраль 2019 Январь 2019 Декабрь 2018 Ноябрь 2018 Октябрь 2018 Сентябрь 2018 Август 2018 Июль 2018 Июнь 2018 Май 2018 Апрель 2018 Март 2018 Февраль 2018 Январь 2018 Декабрь 2017 Ноябрь 2017 Октябрь 2017 Сентябрь 2017 Август 2017 Июль 2017 Июнь 2017 Май 2017 Апрель 2017 Март 2017 Февраль 2017 Январь 2017 Декабрь 2016 Ноябрь 2016 Октябрь 2016 Сентябрь 2016 Август 2016 Июль 2016 Июнь 2016 Май 2016 Апрель 2016 Март 2016 Февраль 2016 Январь 2016 Декабрь 2015 Ноябрь 2015 Октябрь 2015 Сентябрь 2015 Август 2015 Июль 2015 Июнь 2015 Май 2015 Апрель 2015 Март 2015 Февраль 2015 Январь 2015 Декабрь 2014 Ноябрь 2014 Октябрь 2014 Сентябрь 2014 Август 2014 Июль 2014 Июнь 2014 Май 2014 Апрель 2014 Март 2014 Февраль 2014 Январь 2014 Декабрь 2013 Ноябрь 2013 Октябрь 2013 Сентябрь 2013 Август 2013 Июль 2013 Июнь 2013 Май 2013 Апрель 2013 Март 2013 Февраль 2013 Январь 2013 Декабрь 2012 Ноябрь 2012 Октябрь 2012 Сентябрь 2012 Август 2012 Июль 2012

Источник: https://pershickow.ru/priznanie-prava-sobstvennosti-v-silu-priobretatelnoj-davnosti.

Добросовестный приобретатель – как быть, если недвижимость хотят отобрать. Обучение риэлторов

В работе  риэлтора встречаются  неприятные случаи, когда бывшие клиенты им сообщают, что у них пытаются отобрать их жилье.

В наше время мошеннические операции при сделках с недвижимостью встречаются, хотя и меньше, чем несколько лет назад.

Какие же опасности преследуют покупателя, желающего обзавестись недвижимостью? Задача любого риэлтора  уменьшить степень риска путем проверки всех условий по сделке и добросовестным отношением к своей работе. Ведь за этими печальными событиями стоя судьбы людей, наших клиентов.

Рассмотрим пример: гражданином была приобретена квартира, произведена оплата в полном объеме, сделка зарегистрирована в Росреестре, новоселье отметили, даже произведен капитальный ремонт.

Через некоторое время появляется некое лицо, заявляющее о незаконной продаже этой недвижимости на основании недееспособности продавца.

Следовательно, покупатель должен освободить квартиру, так как по закону он не ее собственник.

Имеются ли правовые гарантии для граждан, приобретающих жилье?

Риэлторы не могут предвидеть все подводные камни, однако они могут уменьшить риски, если будут добросовестно относиться к проверке документов, анализировать все условия и обстоятельства сделки.

Законодательство РФ предусматривает возврат недвижимости собственнику в случае неправомерного ее отчуждения.

Покупатель теряет недвижимость в двух случаях:

  1. Когда сделка признана недействительной. Данный случай предполагает применение всех последствий недействительности, т. е. двухсторонней реституции (возврат каждой из сторон полученного по сделке). Настоящий хозяин получает назад свою квартиру, а покупатель – свои денежные средства.

    Шансы нового владельца отстоять свои права на данную недвижимость ничтожны.

  2. В случае истребования в судебном порядке имущества из чужого владения. Данная ситуация предполагает отстаивание владельцем своих интересов, чье имущество изымается.

    Защита будет зависеть от признания или непризнания покупателя добросовестным покупателем. Если покупатель будет признан таковым, то у него имеются все шансы отстоять свои права.

    Подразумевается, что покупатель был обязан проверить все документы, все обстоятельства и условия, то есть досконально изучить историю недвижимости и биографию продавца. Вот этим ,как правило и занимаются риэлторы или юристы.

  3. По ГК РФ добросовестным приобретателем является гражданин, возмездно приобретающий имущество у лица, не имеющего права его реализовать. И главное, покупатель об этом не имел представления.

    В случае доказанного факта, что покупатель об этом знал, сделка — неправомерная, а он – недобросовестный приобретатель и его привлекут к уголовной ответственности.

Истребование своей недвижимости из чужого владения возможно только ее истинным собственником в случаях утери, похищения или иных действий, против его воли. Собственником подается иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Необходимы доказательства об утрате недвижимости против его воли.

В случае безвозмездной (путем дарения) передачи имущества лицом, не имеющим право его отчуждать, его истребование назад собственником осуществляется при любых обстоятельствах.

Если покупатель признан добросовестным приобретателем, у него появляется шанс на сохранение  приобретенного жилья в некоторых ситуациях.

В случае необходимости возврата квартиры, требования по возврату денежных средств возлагаются на лицо, выступающее по сделке продавцом. Если его возможно отыскать, естественно.

Также покупателем может выдвигаться требование по возмещению затрат, потраченных на улучшение данного имущества (ремонт и др.). Однако сумма возмещения не может быть выше стоимости самой недвижимости.

Если продавец не найден и предъявление иска к нему невозможно, добросовестным приобретателем  будет получена разовая компенсация, средства выделяет федеральная казна.

Ее сумма не должна превышать 1 миллион рублей (также не превышающая  стоимость недвижимости) и выплачивается после истечения 1года после выдачи судом исполнительного листа, а возврата средств или недвижимости не осуществлялось, т. е. решение суда не исполнялось.

Как должен поступить собственник, не вернувший свою отчужденную против его воли недвижимость, из-за решения суда оставившего его имущество новому хозяину? Он вправе выдвинуть претензии к мошеннику-продавцу  и востребовать с него денежные средства, полученные от незаконной продажи недвижимости. Если же и это невозможно, он также может получить компенсацию из бюджетных средств.

Необходимо запомнить, что любой иск с изъятием имущества имеет срок исковой давности – 3 года. Если же срок истек, бывший владелец может получить отказ от суда в приеме иска.

Для ограждения себя и своей недвижимости от таких «неожиданностей», проявите внимательность и осмотрительность с самого начального предпродажного этапа. Доверьте подготовку документов квалифицированному риэлтору или юристу, а лучше, если в тандеме работают и юрист и риэлтор.

Источник: https://realtshcool.ru/948-dobrosovestnyy-priobretatel-kak-byt-esli-nedvizhimost-hotyat-otobrat-obuchenie-rieltorov.html

Добросовестный приобретатель недвижимости

Эта статья нашего блога будет посвящена понятию, которое сегодня довольно часто можно встретить в публикациях, связанных с проблемами покупки недвижимости.

Добросовестный приобретатель недвижимости – кто это? Почему принципиально важно иметь этот статус, покупая недвижимость? Какими документами или действиями можно подтвердить, что покупатель действительно является добросовестным?

Понятие «добросовестный приобретатель недвижимости»

Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.

Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии стал ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения. В случае если покупатель был осведомлен об имеющихся законных препятствиях к отчуждению имущества у продавца, считаться добросовестным приобретателем он не может.

Таким образом, существует два главных критерия, на основании которых приобретатель недвижимости получает статус «добросовестного»:

  • первый: покупатель не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело прав его отчуждать;
  • второй: покупатель не обладал информацией об отсутствии у продавца прав на законное отчуждение объекта недвижимости, но стремился выяснить все обстоятельства.

Следует понимать, что присутствие этих двух факторов необходимо будет доказать в ходе судебного разбирательства. Тем не менее действующая в стране судебная практика (по аналогии с презумпцией невиновности) признает принцип презумпции добросовестности приобретателя, т. е.

считает его добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако по отношению к продавцу также действует данное положение, поэтому и покупатель, и продавец находятся в данной ситуации в равных правах. Кто действительно будет признан добросовестным – должен решить суд.

При принятии решения в пользу приобретателя суд будет рассматривать вопрос о том, проявил ли покупатель должную осторожность при заключении сделки. Здесь будут приниматься во внимание следующие факторы:

  • был ли приобретателем произведен осмотр объекта недвижимости перед его покупкой;
  • принимались ли необходимые действия для выяснения прав продавца (продавцов) на продажу, проверялась ли юридическая чистота объекта;
  • являлась ли заявленная продавцом цена объекта рыночной либо она была гораздо ниже других объектов на рынке;
  • имел ли покупатель информацию о присутствии у третьих лиц прав на недвижимость, которую он приобретает.
  • например, договор с юридической компанией о проверке «чистоты сделки» будет доказательством вашего желания выяснить все о покупаемом объекте и вашей добросовестности.

Как вы понимаете, все это необходимо будет подтвердить документально.

Какие документы необходимы покупателю, чтобы доказать свою добросовестность?

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.

  • В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.
  • Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.
  • Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:
  • Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта».
  • Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
  • Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
  • Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
  • Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства.

И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной.

Это не будет означать, что риэлтор, юрист или сотрудник регистрационного органа проявили профессиональную недобросовестность – могут возникнуть ситуации, которые приведут к признанию вашей сделки незаконной.

В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы – добросовестный приобретатель недвижимости. В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.

В настоящее время полноценной государственной защиты добросовестных приобретателей объектов недвижимости не существует, а между тем покупателю необходимы гарантии – в виде возможности компенсировать материальный ущерб, если сделку по определенным причинам признают недействительной.

С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник отчужденного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства.

Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.

Несмотря на все вышесказанное, возможность добросовестному приобретателю отстоять свои финансовые права и права на приобретенное имущество есть. Титульное страхование позволяет защитить имущество от потери в результате утраты прав собственности на него.

О титульном страховании

Практика страхования титула в Европе и на Западе очень распространена, в нашей же стране такой вид страхования еще не получил большой известности. Тем не менее все чаще именно такое страхование объектов недвижимости используется при ипотечном кредитовании.

По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру.

На сегодняшний день титульное страхование считается наиболее эффективным и безопасным механизмом защиты интересов добросовестных приобретателей.

В качестве объекта страхования здесь выступает право владения недвижимостью, страховым же случаем является лишение права владения. Титульное страхование призвано защитить покупателя от таких рисков, как:

  • ошибки при составлении договоров и документов;
  • недееспособность продавца;
  • обнаружение фактов нарушения закона при ранее совершенных сделках с объектом;
  • нарушение права третьих лиц на владение данным имуществом;
  • совершение мошеннических действий.

Если наступает страховой случай, страхователь получает компенсацию от страховой компании в размере полной рыночной стоимости квартиры.

Следует понимать, что полис страхования титула новый собственник жилья может подписать и до регистрации своего права собственности, и после. В любом случае, в силу он вступает после регистрации нового права на владение объектом в ЕГРН.

Срок титульного страхового полиса может составлять от одного года до 10 лет. Рекомендуется заключать подобный договор страхования на максимальный срок, так как срок исковой давности равен именно 10 годам.

Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае. Она складывается из рыночной цены объекта, срока действия полиса и оценки рисков.

Базовая ставка в разных страховых компаниях колеблется в пределах 0,2-0,5% от стоимости квартиры.

После изучения специалистом компании истории объекта и после того, как будет проведена проверка чистоты квартиры, оценивается степень возможности наступления страхового случая и выводится окончательная стоимость полиса титульного страхования.

Этой теме мы посвятили целую статью «Титульное страхование».

Сегодня недвижимость относится к самым дорогим активам, поэтому приобретая квартиру, необходимо стремиться максимально и всесторонне защитить свои права собственника. Теперь вы знаете, кто такой добросовестный приобретатель недвижимости, и сможете обезопасить себя всеми возможными способами.

Источник: https://safe-estate.ru/dobrosovestnyj-priobretatel-nedvizhimosti/

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

То есть, если вторая сторона сделки не предупредила вас о наличии залога или иных препятствий продаже, когда оформлялся соответствующий договор, надо подавать иск обязательно.

В качестве доказательств может послужить соглашение между продавцом и покупателем. Если в нем есть пункт о том, что авто не находится под арестом или в залоге, что на него не наложены иные обременения, с высокой вероятностью суд удовлетворит ходатайство. Законодательно разрешено прекращать залог в пользу истца.

Хотя банк или иная организация, в ведении которой находится в данный момент машина, просто так не согласится ее отдать. Поэтому важно правильно подготовиться к суду.

ТС и паспорт транспортного средства);

  • укажите сумму переданных продавцу средств и комплектность приобретенной машины;
  • пропишите дату регистрации права собственности на авто через управление ГИБДД, а также получения государственного номерного знака;
  • если заключали договор со страховой компанией, сошлитесь и на этот факт;
  • если проводили проверки транспорта перед его приобретением, напишите, какие это были мероприятия (изучение реестров с открытым доступом, проверка на угон);
  • далее сообщите, в течение какого периода эксплуатировали машину и когда ее изъяли в рамках другого разбирательства;
  • укажите, где в данный момент находится транспортное средство (обычно его отправляют на ответственное хранение).

Начинайте искать отсылки на законодательные нормы.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Проанализировав условия вышеуказанных договора купли-продажи земельного участка, обстоятельства, сопутствующие совершению этих сделок, учитывая также отсутствие родственных и дружеских связей между продавцом З*** В.А. и покупателем Ш*** Т.Я.

, суд приходит к выводу о том, что иск обоснованный и исходя из конкретных обстоятельств спора, подлежи удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Решил:

Исковое заявление Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.

Важно

Ш*** Т.Я. спорного земельного участка, за продавцом было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества.

Кроме того, на момент государственной регистрации сделки споров суде по данному земельному участку не имелось, арестов, ограничений и обременений на данный земельный участок также наложено не было.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждения, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретения в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, любо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Также он может сослаться на то, что невозможность отчуждения транспорта была очевидна во время подписания бумаг. Поэтому следует заранее подготовиться к возможным исходам ситуации.

Составляя исковое заявление о признании добросовестным приобретателем автомобиля, учитывайте способ его получения первым владельцем. Если купленная машина была угнана и реализована, изначальный собственник, сохранивший права на транспорт, вправе истребовать его из вашего владения. Существуют и другие нюансы процедуры, о которых следует знать перед обращением в суд.

Как подтвердить статус добросовестного приобретателя?

В законе есть оговорка о том, что если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о наличии залога или иных обстоятельств, препятствующих продаже авто, иск можно удовлетворить.

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества образец

Реальный случай из практики: Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем

Во-первых, разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя.

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимости

Таким образом, создана приюдиция признания недействительным и последующего приобретения права собственности на данный участок. Просит суд признать ее добросовестным приобретателем. В судебном заседании представитель истца К*** С.С., на иске настаивала и просила удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика Администрации муниципального образования город Анапа Б** Е.Н.

в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления, просила суд отказать. Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования в полном объеме по следующим основаниям. Как следует из материалов дела земельный участок площадью 6** кв.м., с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, по адресу : г.

Анапа, с. Витязево, ул.

  • Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).

Источник: http://urist-consultant.ru/isk-o-priznanii-dobrosovestnym-priobretatelem-nedvizhimogo-imushhestva

LEXPRO — Заблуждения добросовестного приобретателя недвижимости

10 февраля, 11:00

Ольга Давидюк

От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я добросовестный приобретатель. Мне ничего не грозит». Это весьма опасное заблуждение. Предлагаю разобраться, какие риски могут возникнуть у  приобретателей недвижимости.

Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделки

Риски, возникающие в случаях ненадлежащего оформления и одобрения сделок, следуют признать наиболее известными.

Участники сделки, даже не являющиеся юристами, знают, что нужна обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью,  надлежащее оформление доверенностей, протоколов общих собраний участников (для юридических лиц) или нотариально заверенных согласий супругов (для физических лиц), подписание передаточных актов, указание в договоре стоимости объекта и его точных идентифицирующих признаков, а также соблюдение иных формальностей, необходимых для того, чтобы сделка считалась заключенной и действительной.

В данную категорию возможно включить риски, возникающие при:

1) Несоблюдении требований к оформлению сделок (неуказание существенных условий договора, отсутствие точных идентифицирующих признаков объектов, отсутствие передаточного акта и т.п.);

  • 2) Ненадлежащем оформлении полномочий представителей коммерческих юридических лиц (в том числе унитарных предприятий);
  • 3) Несоблюдении требований в отношении крупных сделок;
  • 4) Несоблюдении требований в отношении сделок с заинтересованностью;
  • 5) Неправоспособности и недееспособности физических лиц, участвующих в сделке;
  • 6) Нарушении порядка делегирования полномочий;
  • 7) Неисполнении установленных процедур при получении согласия сособственников.

Соблюдение указанных выше требований и правил обычно в обязательном порядке проверяется юристами при оформлении сделки, так как при их нарушении договор купли-продажи или иного отчуждения недвижимости либо считается незаключенным (см., например, ст. 432, 555 Гражданского кодекса РФ), либо может быть признан недействительным, и продавец вправе потребовать возврата переданного имущества.

При этом обычно внимательно относятся именно к оформлению последней сделки, зачастую не уделяя соответствующего внимания предыдущим, в то время как при их ненадлежащем документировании и оформлении волеизъявления сторон риски сохраняются.

Отдельные реституционные риски

Рассматриваемая категория объединяет риски признания сделок недействительными с возникновением обязанностей возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Данные последствия обозначаются юридическим термином «двусторонняя реституция», который и дал наименование данной категории рисков.

  1. Целесообразно провести юридический анализ правоотношений в целях выявления потенциальной угрозы реституции, например, при:
  2. 1) Несоблюдении требований антимонопольного законодательства;
  3. 2) Вероятности признания отчуждающей стороны банкротом с возможностью признания недействительными сделок по отчуждению имущества, заключенных в течение шести  месяцев (для организаций), либо в течение 12 месяцев (для частных лиц), предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом;
  4. 3) Несоблюдении прав сособственников, обладателей преимущественных прав и иных сообладателей прав в отношении имущества;
  5. 4) Мнимой либо притворной сделки.
  6. Данные виды рисков подлежат оценке при юридическом анализе в основном последней из заключенных в отношении объекта недвижимости сделок.
  7. Отдельные виндикационные риски
  8. К данной группе отнесем риски, основанные на: 
  9. 1) Нелегитимности лиц, принимающих решения о сделках (акционеров (участников), общих собраний участников, совета директоров, представителей собственников и  др.);
  10. 2) Сделках, совершенных под влиянием заблуждения гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  11. 3) Сделках, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Данная категория доставляет наибольшее количество неприятностей, в первую очередь добросовестным приобретателям, так как в нее включены нарушения, при которых любой из предыдущих собственников, чьи интересы были нарушены, в случаях, особо перечисленных в законодательстве, может истребовать имущество посредством предъявления виндикационного иска  (ст. 302 Гражданского кодекса РФ).

  • При этом не имеет значение количество сделок, совершенных после выбытия прав на имущество от лица, чьи права были нарушены, до получения прав на имущество добросовестным приобретателем.
  • При выборе между интересами добросовестных приобретателей и интересами лиц, которые были лишены имущества помимо своей воли, закон становится на сторону последних как наименее защищенных  в данной ситуации.
  • Ипотечные риски (риски обращения взыскания по долгам предыдущих собственников)

Особые неприятности для добросовестных приобретателей могут представлять случаи ипотеки в силу закона, то есть ипотеки, основанной не на договоре, а вытекающей из требований  законодательства.

Например, по общему правилу, жилой дом или квартира, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ст.77  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 78 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняет данный перечень случаями, когда кредит либо заем брался на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Несмотря на то, что в данном случае договор ипотеки не оформляется и не регистрируется, объекты недвижимости после передачи добросовестному приобретателю продолжают считаться заложенными (ст.353  ГК РФ) и кредиторы вправе требовать обращения на них взыскания в счет погашения долгов предыдущих собственников. При этом не имеет значение количество переходов права собственности на объект недвижимости (количество совершенных в отношении него сделок), то есть может возникнуть ситуация, когда ни покупатель, ни продавец не знали, что в отношении объекта недвижимости установлена ипотека в силу закона. 

Вот только несколько аналогичных ситуаций, установленных действующим законодательством, в частности, в отношении коммерческой и жилой недвижимости:

1) Недвижимое имущество,  проданное с отсрочкой либо рассрочкой платежа по договору (в кредит), признается находящимся в залоге в силу закона у продавца для обеспечения его обязательств по оплате (ст. 488  ГК РФ);

2) Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считается находящимся в залоге в силу закона. Если земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды (ст. 64.1.  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

3) При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя (ст. 64.1. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

4) При строительстве зданий или сооружений с использованием кредитных средств или целевого займа, земельный участок, на котором они находятся либо право аренды на данный земельный участок считается находящимся в залоге  (ст. 64.2.  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

5) Земельный участок либо право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также сам построенный дом или иной объект после окончания строительства считаются находящимся в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства (ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …»);

6) При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ).

  1. Таким образом, к категории ипотечных отнесем риски, имеющиеся при следующих обстоятельствах:
  2. 1) Наличие ипотеки в силу закона; 
  3. 2) Наличие договорной ипотеки или несоблюдение требований к ее прекращению;

3) Несоблюдение требований законодательства при отчуждении заложенного имущества (при договорной ипотеке и ипотеке в силу закона). В этом случае предыдущий собственник может потребовать восстановить его в правах и потребовать возврата недвижимого имущества. 

Риски изъятия и запретов

В отдельную категорию отнесем риски изъятия и запретов, имеющие место при: 

1) Неисполнении особых требований и условий, установленных в отношении объекта недвижимости (например, в отношении незаконно перепланированного помещения; памятников истории, культуры и архитектуры; несоблюдение целевого назначения помещения, установленного  при его приватизации; нарушение сроков и вида строительства на земельном участке и т.п.);

  • 2) Наличии ограничений оборотоспособности предмета сделки;
  • 3) Наличии правопритязаний и споров;
  • 4) Вероятности изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд.
  • В указанных выше случаях уполномоченные государственные или муниципальные органы в установленном порядке вправе наложить арест, изъять либо иным образом ограничить права в отношении недвижимого имущества.
  • Риски специально-регулируемого порядка получения прав
  • Наконец, в отдельный блок объединим очень разнородные правоотношения,  связанные со специальными процедурами получения права собственности на объекты недвижимого имущества.
  • Можно указать следующие случаи, создающие особую категорию рисков, минимизировать которые весьма непросто:
  • 1) Несоблюдение требований при строительстве и реконструкции;
  • 2) Несоблюдение установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации;
  • 3) Несоблюдение установленного порядка взноса в уставной капитал;
  • 4) Несоблюдение установленного порядка в ходе торгов (аукционов и конкурсов) и после их проведения;
  • 5) Несоблюдение требований при отчуждении имущества в ходе процедур банкротства;
  • 6) Несоблюдение требований к оформлению отступного при ипотеке, к порядку обращения взыскания и реализации заложенного имущества и в иных подобных ситуациях;
  • 7) Несоблюдение установленного порядка раздела и оформления полученного имущества при разводе и ином разделе общего имущества;
  • 8) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении земельных участков;
  • 9) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении памятников истории, культуры и архитектуры;
  • 10) Несоблюдение требований при наследовании;
  • 11) Несоблюдение установленного порядка при получении имущества по договору ренты либо пожизненного содержания с иждивением;

12) Несоблюдение особенностей оборота жилых помещений (например, нарушение прав несовершеннолетних, преимущественных прав собственников соседних комнат в коммунальной квартире и т.п.).

Нарушение указанных выше требований и правил может привести к утрате прав в отношении недвижимого имущества. При этом добиться полноценной компенсации у лиц, действительно виновных в допущенных нарушениях в большинстве случаев практически невозможно.

  1. Виды защиты интересов добросовестного приобретателя
  2. Несмотря на кажущуюся с обывательской точки зрения угрозу рынку недвижимости, описанные выше риски соответствуют нормальному обороту, так как правовые нормы, их регулирующие, нацелены в первую очередь на защиту от злоупотреблений в данной сфере и подразумевают, что добросовестные приобретатели действительно добросовестно отнесутся к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении объектов недвижимости.
  3. Рекомендуют использовать при защите интересов добросовестных владельцев недвижимости как минимум следующие составляющие:
  4. 1) Детальную юридическую проверку (Due Diligence) в отношении  каждого из объектов недвижимого имущества (желательно до достижения окончательных договоренностей об условиях оформления сделки по приобретению недвижимости); 
  5. 2) Разработку оптимальных и наиболее соответствующих защите интересов добросовестных приобретателей вариантов передачи им прав на недвижимость; 
  6. 3) Разработку, согласование и оформление наиболее эффективных в каждом конкретном случае юридических способов обеспечения исполнения обязательств; 

4) Квалифицированное юридическое сопровождение сделки (составление проектов необходимых документов, разработку рекомендаций по оптимальному оформлению сделки, консультирование в ходе переговоров по возникающим вопросам, представление интересов в ходе государственной регистрации сделки и т.п.);

  • 5) Титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности (например, в результате признания недействительными сделок по приобретению объектов недвижимости, изъятия имущества по искам государственных органов, одного из предыдущих собственников и в иных аналогичных ситуациях);
  • 6) В случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны партнеров —  обоснованный и полный расчет убытков и разработку правового механизма получения компенсации;
  • 7) Профессиональную судебную защиту и иное юридически выверенное представление интересов добросовестных приобретателей в случае предъявления каких-либо претензий, ущемляющих их права в отношении недвижимого имущества.

Из всего сказанного следует, что реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей на сегодняшний день государство пока не создало.

Единственная полноценная гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование.

Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование».

Код для вставки в блог

lexpro.ru

10 февраля, 11:00 От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я добросовестный приобретатель. Мне ничего не грозит». Это весьма опасное забл… Читать далее

Источник: https://www.lexpro.ru/analytics/view/5744

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector