Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году — по наследству, договору купли-продажи

Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.

Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения.

По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить.

Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажи

Общая исковая давность по соглашениям с недвижимостью

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.

Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:

  • Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
  • Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.

ГК РФ предусматривает максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – 10 лет. Его восстановление требует серьезной доказательной базы и поддержки профессионального юриста.

Можно ли восстановить пропущенный срок?

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажи

Конкретной нормы о продлении или восстановления срока в процессуальном праве нет. Этот вопрос решается в суде, по ходатайству заинтересованной стороны. К каждому конкретному случаю суд подходит индивидуально, учитывая обстоятельства дела. Давность берет начало в тот момент, когда гражданин или юридическое лицо узнали о нарушении своих прав. Трехлетний срок отсчитывается от весьма условного обстоятельства. Условным оно считается потому, что его невозможно определить четко. Поскольку для каждого случая оно индивидуально.

В качестве примера можно привести ситуацию с покупкой квартиры в новостройке.

Стороны подписали договор купли-продажи, после чего жилая недвижимость передана покупателю. Через 1 год после этого он обнаружил скрытые дефекты, не отраженные застройщиком в договоре, который таким образом нарушил условия сделки.

В течение последующих двух лет покупатель пытался урегулировать спор без участия суда: обращался к застройщику с письмами, звонил, подавал заявления в структуры, призванные защищать интересы потребителей и др.

Таким образом, с момента заключения сделки прошло более 3 лет. Экспертиза показала, что дефекты возникли по вине застройщика.

Покупатель обратился в суд с требованием об оспаривании договора купли-продажи и восстановлении срока исковой давности.

Первая инстанция отказала истцу в удовлетворении прошения, поскольку противная сторона заявила об истечении давности. Апелляционный суд отменил данное решение ввиду его ошибочности. Так как поводом для нарушения прав истца произошло не в момент подписания договора, а при обнаружении дефектов, скрытых застройщиком.

Суд первой инстанции не принял во внимание доводы истца о том, что он пытался урегулировать спор в добровольном порядке, в результате чего пропустил отведенный срок. В то же время суд апелляционной инстанции счел доводы обоснованными и вынес на их основании верное решение.

Все вышеописанное означает, что доказательства уважительности причин пропуска судьи расценивают по своему усмотрению, опираясь на внутренние убеждения. Поскольку прямых указанный в данном вопросе законодатель не оставил.

Важно! Если пострадавшая сторона принимала самостоятельные меры к устранению нарушения, исковая давность продлевается на количество времени, затраченное на такое урегулирование. А также срок продлевается, если виновная сторона признала свои действия необоснованными, но не предпринимала попыток к восстановлению нарушенного права.

Указанный процессуальный промежуток может быть восстановлен и продлен до 10 лет. Уважительность причин суд устанавливает на свое усмотрение.

Возможно ли продлить?

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажи

Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:

  • длительное стационарное, амбулаторное лечение;
  • прохождение срочной воинской службы;
  • участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
  • нахождение в отпуске по беременности и родам;
  • служебные командировки и др.

Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска.

Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др.

В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.

Куда и как обращаться?

Заявление о восстановлении срока подается в суд одновременно с исковым заявлением и приложенными доказательствами. Подать их можно двумя способами:

  • При явке в канцелярию суда – подается два экземпляра. К одному из них прилагаются доказательства, а на другом работник канцелярии ставит штамп, подтверждающий принятие, и возвращает заявителю;
  • Через сайт Государственных и муниципальных услуг – все документы направляются в виде сканированных копий.

Что касается содержания заявления, то оно имеет произвольный вид. Его форма должна соответствовать требованиям официального документооборота. Должна быть «шапка» с указанием наименования суда, ФИО и паспортных данных заявителя. Слово «заявление» пишется строго по центру бланка.

Примерный бланк заявления вы можете скачать по ссылке:  Скачать бланк заявления в суд на восстановление срока исковой давности

Важно! Если в ходе судебной тяжбы по оспариванию сделки с недвижимостью ни одна из сторон не заявит об истечении срока исковой давности, суд рассмотрит дело по существу и вынесет вердикт, который после вступления в законную силу, станет обязательным для исполнения. В рамках апелляционного производства требование о сроке давности не принимается. За извлечением тех случаев, когда сторона не имела объективной возможности заявить об этом в первой инстанции.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажи

Нужна ли помощь юриста?

Продлить или восстановить пропущенный процессуальный срок гражданин может самостоятельно при условии, что у него имеются «железные» доводы, подтверждающие уважительность причин пропуска.

Если же его положение шатко, а доказательства слабы, то суд, скорее всего, не примет их во внимание. В этом случае велика опасность, что противная сторона заявит об истечении срока, и оспаривание сделки станет невозможным.

В таких сложных случаях необходима поддержка юриста. Найти качественные услуги можно в интернете. Большинство сайтов юридических компаний предлагают опцию «заказать обратный звонок». Чтобы воспользоваться ею, клиент оставляет заявку, и через 5 минут юрист бесплатно перезвонит. Можно также воспользоваться советами знакомых и обратиться к проверенному специалисту.

Заключение

Во избежание судебных споров, перед совершением сделки, следует изучить «судьбу» объекта недвижимости за последние 3 года, выяснить число бывших собственников и предыдущих продаж. А также рекомендуется установить, на основании каких документов продавец имеет право на отчуждение квартиры.

Источник: https://fin-dolg.ru/zhilishhnoe-pravo/srok-iskovoj-davnosti-po-sdelkam-s-nedvizhimostyu-poryadok-i-pravila-vosstanovleniya

Недействительные сделки по новым правилам

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.

Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажиАлексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Читайте также:  Социальные гарантии сотрудников полиции в 2020 году - 247 фз, при выходе на пенсию, получении инвалидности

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажиВадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

  • — неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);
  • — отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
  • — дарение между не родственниками;
  • — снятие с регистрационного учета по доверенности;
  • — снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
  • — признание прав собственности по решению суда;
  • — нерыночная цена в договоре;
  • — неэквивалентная мена без доплаты;

— свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году - по наследству, договору купли-продажиИрина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Операции с недвижимостью, как и другие виды сделок на возмездной или безвозмездной основе, совершаемые физическими или юридическими лицами, регулируются ЖК РФ, ГК РФ, а также УК РФ.

В каждом отдельном случае применяется та норма, которая больше подходит к ситуации.

Например, когда речь идет о мошенничестве, совершенном с умыслом, причинившем большой ущерб пострадавшей стороне, тогда помимо норм гражданского законодательства могут быть применены и нормы уголовного.

Если же речь идет о семейных спорах, в процессе которых оспариваются сделки с недвижимостью, тогда применяются нормы и семейного, и жилищного законодательства.

Ключевое определение срока исковой давности описано в ст. 181, 195-205 ГК РФ. Законодатель понимает под этим сроком время, прошедшее со дня подписания договора.

Превышение этого времени над отведенным законом сроком по данной категории споров приводит к отклонению иска при необходимости оспорить сделку, либо признать ее ничтожной или оспоримой.

На исход судебного разбирательства решающее влияние оказывает формулировка требований, заявляемых пострадавшей стороной.

Признание сделки недействительной

Все положения, согласно которым сделки могут оказаться недействительными, изложены в ст. 166-181 ГК РФ. Так как спектр ситуаций, подпадающих под данную категорию споров, слишком широк, единой нормы о признании любой сделки недействительной нет. Все подобные сделки законодатель поделил на:

Ничтожные — недействительны с самого момента их заключения, а оспоримые становятся таковыми только после того, как их признает такими суд.

Попытаться в судебном порядке признать сделку с недвижимостью ничтожной вправе каждое заинтересованный гражданин. По п. 1 ст. 181 ГК РФ опротестовать в судебном порядке сделку можно не позднее 3 лет.

Однако, формулировка исковых требований играет решающее значение, так как по делам о признании недействительной оспоримой сделки отсчет исковой давности оканчивается спустя — 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Точно также и в определении суда должно быть прописано, что по итогам рассмотрения всех обстоятельств сделка признана ничтожной.

Таковы принципы признания сделок недействительными, при непосредственном участии истца в них и его знакомстве со всеми их аспектами и обстоятельствами. Но если истцу не были известны все обстоятельства, он был введен в заблуждение, получил информацию о нарушении своих прав несколько позже, то срок существенно удлиняется — до 10 лет с момента, когда стало известно о нарушенном праве.

Особые обстоятельства

Жизнь преподносит нередко такие обстоятельства, которые трудно найти в нормах законодательства. Так, гражданин может на время выбыть с места жительства, например, оказаться заключенным. Сроки тюремного заключения могут быть и более 10 лет. Как быть в таком случае, если за время отсутствия гражданина его право было нарушено, и жилье продано без его на то согласия?

Для таких споров имеет значение, от какого дня будет вестись отсчет. В п. 1 ст.

200 ГК РФ отсчет ведется с той даты, когда заинтересованное лицо стало осведомленным о своем попранном праве, а также о том, кто надлежащий ответчик по делу.

Порой на установление всех необходимых сведений уходит немало времени, так как чем больше времени упущено, тем сложнее разыскать людей, собрать документы и прочие доказательства.

Что это значит на практике? Отсчет при установлении срока будут вести не с того дня, когда состоялось подписание недействительного договора, а с того дня, с которого истец был поставлен в известность о своем нарушенном праве. Ему дается от 1 до 10 лет на то, чтобы обратиться в суд после этого и добиться защиты своих интересов. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/srok-iskovoj-davnosti-po-sdelkam-s-nedvizhimostyu

Срок оспаривания сделки с недвижимостью

Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом. Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость. И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.

Общие понятия о сроках оспаривания

Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:

  • документа не противоречит нормам законодательства о совершении действий с недвижимостью;
  • Стороны обладают необходимой право и дееспособностью, то есть способностью нести ответственность за свои деяния, а также осознавать свои обязанности;
  • Воля и волеизъявление участников об операции с недвижимости совпадают;
  • Соблюдена форма заключения договора.
Читайте также:  Заявление на отпуск в 2020 году - образец, как написать, за свой счет, без сохранения заработной платы

Внимание! Для сделок с недвижимостью, как правило, обязательно прохождение процедуры государственной регистрации, а иногда также нотариального заверения.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора. Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания. Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:

  1. Оспаривание заключенного договора по объектам недвижимости;
  2. Доказывание факта ничтожности.

Важно! Для признания договора недействительным Гражданским кодексом РФ установлен срок исковой давности, когда можно восстановить свои нарушенные права.

Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.

  Избирательные споры и порядок их разрешения

Основания для оспаривания                      

Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.

Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:

  1. Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
  2. Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
  3. Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
  4. Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
  5. Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.

Важно! Сделка может быть признана недействительной как целиком, так и в определенной своей части. Недействительная часть не оказывает влияние на действие других частей соглашения, если они не противоречат законодательству.

Сроки исковой давности

Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.

Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ.

Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.

Оспоримые сделки

Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке.

Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.

  Имущественный спор

Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена. В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий. В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:

  • Обращение в судебную инстанцию;
  • Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
  • Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.

В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.

Ничтожные сделки

К ничтожным относятся те соглашения, которые с момента заключения не соответствовали нормам российского законодательства. В таком договоре нет сомнений в недействительности. Единственной причиной для ничтожности – это наличие факта нарушения требований закона.

Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.

Для признания ничтожной сделки недействительной ч.1 ст. 181 ГК РФ установлен срок длительностью в 3 года.

В этой же статье установлен порядок исчисления срока: со дня исполнения соглашения по поводу объекта недвижимого имущества либо с момента предъявления иска третьим лицом, которому стало известно о начале исполнения условий.

Для ничтожных сделок установлен максимальный предел срока исковой давности. Верхняя граница периода оспаривания не превышает 10 лет с момента исполнения условий сторонами.

Среди ничтожных сделок есть несколько подвидов, такие как:

  • Мнимые – это такие соглашения, которые совершены без намерения создать новые юридические последствия для сторон договора;
  • Притворные – те, которые покрывают за собой другое соглашение по поводу недвижимого имущества;
  • Действия по передаче прав на имущество с малолетними и ограниченно дееспособными гражданами;
  • Нарушающие права и интересы третьих лиц;
  • Те гражданско-правовые договоры, которые нарушают правопорядок и нравственность.

  Выплаты в пенсионный фонд

Оспаривание правовых действий с недвижимостью потребует от истца внимательности и юридической грамотности при составлении заявления в суд и описании причин для признания его недействительности.

Дополнительно о сроках оспаривания сделок с недвижимым имуществом можно узнать, посмотрев видео:

Источник: https://PoKodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/sroki-osparivaniya-sdelki-s-nedvizhimostyu.html

Подробно о сроках исковой давности по сделкам с недвижимостью: можно ли продлить или восстановить сроки давности?

Одной из наиболее актуальных проблем, с которой вы обращаетесь, является вопрос о сроках, когда сделка (покупки, продажи, получения в дар или по наследству любой недвижимости, особенно жилья) может быть оспорена и даже, например, добросовестный покупатель, останется без приобретенного имущества.
Расскажу, как считаются сроки давности и подлежат ли восстановлению или продлению.

○ Что такое срок исковой давности?

Обратимся к ст. 196 ГК РФ:

  • В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
  • В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
  • В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).

Вернуться

○ Законодательное регулирование вопроса

В зависимости от каждой конкретной ситуации, операции с недвижимостью, в том числе возмездные и безвозмездные сделки, регулируются:

  • В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
  • В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
  • В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).

Вернуться

○ Общие сроки давности по сделкам с недвижимостью

Изучив нормы ст. 196 ч. 1 ГК РФ, видим:

  • В общих случаях срок исковой давности, когда вы имеете право предъявить свои претензии по вопросам, касающимся сделки с недвижимостью, составляет три года. Важно! Срок давности считают не с момента заключения самой сделки или других операций с недвижимостью (например, обмена), а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены оппонентом, либо кто является надлежащим ответчиком (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).
  • Максимальный срок исковой давности, когда можно обратиться для восстановления своих прав ограничен 10 годами.

Этот период приемлем в случае восстановления или продления срока при достаточно веских, документально обоснованных причинах, доказывающих уважительные основания, почему он был пропущен.

✔ Можно ли продлить?

  • Как такового понятия о продлении срока давности в законодательстве нет.
  • Здесь нужно подходить индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств.
  • Поскольку закон говорит о начале исчисления срока с момента, когда вы узнали о нарушенных правах.
  • Например, если вам стало известно, о скрытых дефектах через год, после совершенной сделки, естественно, можно обратиться в суд до истечения 4 лет после самого факта приобретения недвижимости.
  • Аналогична ситуация, когда виновная сторона признала свои действия незаконными, нарушающими ваши права.
  • В случае бездействия и непринятия мер к устранению нарушений, срок исковой давности начинает свой отсчет уже с момента, когда вина (или долговые обязательства) была признана, то есть срок продлевается.

✔ Можно ли восстановить?

Законодатель предусмотрел нормами ст. 205 ч. 1 ГК РФ случаи, когда срок для обращения с иском может быть восстановлен.

  1. Для того чтобы суд счел обстоятельства, помешавшие своевременно обратиться уважительными, они должны касаться непосредственно личности истца.
  2. Срок будет восстановлен, если причины, не позволившие воспользоваться правом защиты своих интересов, имели место в последние полгода до окончания срока давности, либо, если в течение 6 месяцев не имели возможности предпринять какие-то меры.
  3. Вернуться

○ Как восстановить или продлить срок исковой давности?

Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.

✔ Куда обращаться?

В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.

✔ Какие документы предоставить?

Естественно, список документов, подтверждающих обоснованность вашей просьбы о восстановлении срока давности, зависит от самих причин, почему вы не смогли обратиться своевременно.

Подойдут:

  1. Справки из лечебных учреждений о том, что вы находились на лечении по состоянию здоровья.
  2. Медицинские заключения, подтверждающие необходимость постоянного ухода за больным родственником в другом городе.
  3. Доказательства проживания в другом регионе во время исковой давности, если это не завесило от вашего желания. Например, длительные командировки, нахождение в местах лишения свободы или службы в Армии.
  4. Запросы, посылаемые вами для уточнения местонахождения ответчика.

И прочие, доказывающие документы, что вы действительно не могли, подать иск.

Можно также в заявлении, где вы просите восстановить срок рассмотрения иска, ходатайствовать об официальном запросе в надлежащие инстанции для истребования документов, подтверждающих обоснованность обстоятельств, помешавших вам защитить свои права.

✔ Сколько ждать?                                                                            

В соответствии с нормами п. 1ст. 154 ГПК РФ, суду дается время в течение двух месяцев со дня вашего обращения восстановить срок рассмотрения основного иска для принятия решения по существу.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру, пять лет назад, теперь выяснилось, что риэлтерская контора продала ее с нарушениями, нужно ли будет возвратить жилье?

Учитывая, что общий срок исковой давности, в соответствии с нормами ст.196 ГК РФ – 3 года, можете спать спокойно, жилье у вас никто не отберет.
Даже в том случае, если были нарушены риэлтором права Продавца, поручившему агенту осуществить сделку с его квартирой, все претензии могут быть только к самой компании и то, только в том случае, если будут восстановлены сроки исковой давности.

✔ Несколько лет назад купили жилье, вскоре погиб ее бывший владелец. Теперь его дети требуют вернуть квартиру, так как она якобы продана с нарушениями, но это не так, что делать?

Никуда собственно вам обращаться не нужно, для доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Это дело детей бывшего владельца квартиры доказать свои правомочия и попранные права.

Читайте также:  Что такое договор ренты на квартиру в 2020 году - с пожизненным проживанием, плюсы и минусы, оформить, скачать, образец, бланк

Единственное, что могу посоветовать — если будут угрозы вашей жизни или здоровью членов вашей семьи, можно обратиться в правоохранительные органы.

Вернуться

Специалист Сергей Вишняков расскажет о сроке исковой давности при сделках с недвижимостью.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54076-srok-iskovoj-davnosti-s-nedvizhimostyu.html

Верховный суд о сроке давности по сделке купли-продажи

Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.

Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.

Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.

Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.

Верховный суд уточнил срок давности на оспаривание сделки купли-продажи

Верховный суд изменил толкование нормы о сроке давности по сделкам купли-продажи, благодаря чему покупатель не останется без денег и имущества, если собственник истребует купленное у добросовестного приобретателя. Раньше суды защищали интересы такого покупателя только в пределах трехлетнего срока давности с даты начала исполнения сделки.

Верховный суд разъяснил, что исчислять срок нужно с даты, когда сделку оспорили, а не начали исполнять. Таким образом, Пленум Верховного суда разбудил «спящую» до этого норму статьи 461 ГК РФ (п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Она позволяет возмещать убытки покупателя, когда товар изымает третье лицо.

Например, покупатель приобрел продукцию и заплатил за нее. Через какое-то время оказалось, что товар обременен правами третьего лица. Оно появилось и потребовало свое имущество. Суд признавал в таких случаях договор купли-продажи ничтожным по правилам статьи 168 ГК РФ.

К сторонам такой сделки применялись нормы о двусторонней реституции, то есть им приходилось возвращать все полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ). Правовые последствия, установленные статьей 461 ГК РФ в виде возмещения убытков, добросовестной стороне сделки суды не применяли.

Срок давности становился проблемой, когда применялись последствия в виде реституции (возврат полученного) по недействительной сделке. По ничтожной сделке он исчисляется с даты ее исполнения. Если к дате, когда владелец требовал имущество, срок давности истекал, покупатель лишался права взыскать уплаченную цену, так как о нарушении прав покупатель часто узнавал за пределами сроков давности.

Складывалась странная ситуация. Реституция (возврат полученного по сделке) по таким спорам оказывалась односторонней. Третье лицо изымало вещь, и двусторонний возврат исполненного по сделке оказывался невозможным. Это ставило недобросовестного продавца в выигрышное положение.

Получалось, он освобождался от возмещения убытков, в то время как покупатель оставался без имущества и денег. Ранее вывод о необходимости применять к указанной выше ситуации нормы статей 460–462 ГК РФ сделал Верховный суд (п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10).

Таким образом, объединенный Верховный суд поддержал начавшуюся формироваться позицию судов.

Так, суд удовлетворил требование компании и взыскал убытки. Между ней и ответчиком был договор комиссии, по условиям которого первая обязалась продать автомобиль второго. Когда сделка состоялась, выяснилось, что транспортное средство находилось в залоге.

Лицо, которое приобрело машину, через суд расторгло договор купли-продажи и вернуло уплаченные средства за счет компании-продавца. Последняя, в свою очередь, предъявила иск лицу, с которым заключала договор комиссии. Суд взыскал убытки.

Он установил, что спорное имущество было предметом залога на момент, когда ответчик заключил договор комиссии с истцом. Получается, ответчик нарушил условия соглашения, поскольку передал имущество, обремененное правами третьих лиц.

На момент заключения договора он знал про залог и не мог считаться добросовестным приобретателем (апелляционное определение Тамбовского областного суда от 18.06.14 по делу № 33–2185/2014).

Разъяснения Верховного суда решили эту проблему. Суд указал, что при эвикции (истребовании у покупателя имущества по основаниям, возникшим до продажи) применяются общие правила об исковой давности: срок начинает течь момента, когда покупатель узнает о нарушении своего права. Чаще всего это происходит, когда заканчивается судебный спор по изъятию вещи.

Суды на практике начали применять уточнение о сроке давности по сделкам купли-продажи

В одном деле обществу (заявителю) на праве общей долевой собственности принадлежал торговый комплекс на участке Комитета по управлению муниципальным имуществом (далее — КУМИ). Общество заключило с КУМИ договор купли-продажи земли. После этого общество перепродало торговый комплекс и землю третьему лицу.

Прокурор посчитал, что договор купли-продажи участка между заявителем и КУМИ превышает полномочия последнего. Суд признал такую сделку недействительной. КУМИ истребовал участок у нового правообладателя.

Он вернул себе уплаченные за землю средства с общества, которое этот участок ему продало. Получается, у КУМИ осталась земля, у второго покупателя — его деньги. Общество осталось без участка и оплаты.

Оно потребовало от КУМИ вернуть уплаченные средства.

КУМИ просил в иске отказать, ссылаясь.на пропуск истцом срока давности. Требование о возврате средств по договору купли-продажи исчисляется с момента начала исполнения договора, это произошло более трех лет назад.

Суд не согласился с позицией ответчика. Он сослался на пункт 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25.

Суд указал, что исковая давность исчисляется с момента вступления в законную силу судебного акта по исковому заявлению третьего лица об изъятии товара у покупателя.

Требование истца правомерно, поскольку с даты решения о возврате участка КУМИ не прошел трехлетний срок исковой давности (постановление АС Северо-Западного округа от 27.01.16 № Ф07-3090/2015 по делу № А52-4233/2014).

Верховный суд защитил интересы покупателя

Подход, на который указывает Верховный суд, защищает права покупателя. Суд не сможет прекратить производство по делу ссылкой на истечение срока давности. Покупатель получил возможность взыскать все свои убытки. Позиция высших судов нашла отражение в судебной практике и применяется для разрешения споров по договорам купли-продажи как движимых, так и недвижимых вещей.

  • Безопасная купля-продажа. Три спасительные позиции Верховного суда

Источник: https://www.law.ru/article/21313-qqe-17-m2-02-02-2017-verhovnyy-sud-o-sroke-davnosti-po-sdelke-kupli-prodaji

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью купля продажа — вопрос №11200125 от 11.08.2016

  • Добрый день!
  • Срок исковой давности сделок с недвижимостью
  • три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
  • три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):
  • один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

— если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);

— течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора.

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права — она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 . Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая — возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех—четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично — «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку — по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Заметим важную деталь — всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.

Источник: https://www.9111.ru/questions/11200125/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector