Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики (кредит) в 2020 году — гражданский брак, если есть дети

Брачный договор
необходим для того, чтобы определить права супругов на собственность. В случае
подписания этого документа, его официально регистрируют. Это дает право
супругам внести изменения в некоторые положения семейного кодекса. Они вправе
подписать его до или после свадьбы. Когда необходимо заполнить брачный
договор для ипотеки, образец не всегда есть под рукой. Рассмотрим
подробнее, как правильно составить документ и сколько он стоит.

Что сказано в законодательстве про ипотеку и брачный договор

Если требуется подписать брачный договор при взятии недвижимости в ипотеку, нужно обратить внимание на следующие нормативно-правовые акты:

• СК. В статье 40 сказано, что брачный договор необходим, чтобы разделить финансовые права супругов. Здесь же говорится и об имущественной ответственности.
• ФЗ “Об ипотеке”. Тут рассматриваются правила, которые нужно соблюдать во время оформления ипотеки. Особое внимание следует уделить обязанностям заемщика.

Помните! Брачное соглашение — документ, подписываемый по обоюдному согласию. В законах нет указания на то, что оформлять его нужно в обязательном порядке.

Если брачный договор не подписан, то при расторжении брака риск для банка-заемщика оказывается слишком велик. Ведь без договора совместную собственность принято делить пополам.

Что касается задолженности, то здесь действует это же правило. Однако платежеспособность бывших супругов обычно разная. Поэтому начинаются разбирательства в суде. Это затягивает время и не выгодно банкам.

Когда нужен брачный договор

Банк потребует оформить
этот документ в нескольких случаях:

• Неудовлетворительная кредитная история кого-то из супругов. В этой ситуации банку лучше, чтобы заемщиком стал второй супруг.
• Отказ от ипотеки. Такая ситуация встречается редко, но бывает так, что один из супругов против ипотечного кредита. Когда второй супруг оформит брачный договор, он вправе не спрашивать разрешение на ипотеку. Главное, чтобы все нюансы были отражены в документе.
• Ипотека была оформлена до брака. Если недвижимость была взята в ипотеку до брака, а после свадьбы оба супруга вносили денежные средства, доли недвижимости лучше закрепить в брачном контракте. Только в этом случае она будет являться совместно нажитой собственностью.
• Один супруг — гражданин другой страны.

Брачное соглашение для ипотеки до свадьбы

Брачный договор после
ипотеки имеет свои нюансы. Если
один из супругов приобрел в ипотеку жилье до брака, вносить ежемесячные платежи
можно двумя способами:

1. заемщик сам продолжает отдавать деньги в банк, а его супруг не может претендовать на долю собственности в ипотечном жилье,
2. супруги платят совместно, и каждый имеет доли в выкупаемой недвижимости.

Получатель должен
проинформировать банк о том, что составил договор. Лучше это сделать заранее.
Банк анализирует каждое действие заемщика. Если банк решит, что данное действие
отрицательно повлияет на дальнейшее погашение ипотеки, он вправе требовать
досрочной выплаты средств.

Брачное соглашение для ипотеки после свадьбы

Когда брачный договор
на квартиру в ипотеке составляется после брака, супруги должны прийти к
общему решению по поводу собственности. В нем стоит прописать, где будет
совместное имущество, а где раздельное. Последний случай как раз касается
брачного договора.

На подписание такого
документа одного из супругов обычно толкают следующие причины:

• второй супруг решил, что ему недвижимость не нужна, либо он не желает выплачивать проценты по кредиту,
• банк не одобрил кандидатуру одного из супругов. Причины могут быть разные: плохое состояние здоровья, отрицательная кредитная история. Отказ можно получить, даже когда трудовая деятельность заявителя связана с риском для жизни.

Обратите внимание! Чтобы оформить ипотеку на одного супруга, от второго потребуют согласие в письменном виде. Это обязательно.

Кроме того, когда супруги были созаемщиками, при получении ипотеки, а потом решили подписать брачный договор, они обязаны уведомить об этом банк в обязательном порядке. Если этого не произойдет, положения, прописанные в договоре, не будут влиять на дальнейшую выплату кредита.

Правила составления брачного договора для ипотечного кредитования

На сегодняшний день нет строгой формы для оформления брачного договора с целью получения ипотеки. Ее можно найти в интернете или взять рекомендуемую форму у юриста.

Но в документе должны быть освещены следующие моменты:

• реквизиты брачного свидетельства,
• ФИО и адреса сторон, сведения об их паспортах,
• документы на недвижимость,
• дата подписания договора,
• кто будет являться собственником недвижимости,
• лицо, которое вносит госпошлину,
• подписи супругов.

Обычно договор
составляется по одной структуре. Текст начинается с общих правил. После этого
идет установление прав собственности на различное имущество. Отдельная часть
договора должна быть посвящена тому, как будет выплачиваться ипотека. 

В договор желательно
включить всю имеющуюся недвижимость, чтобы впоследствии не возникало споров и
разногласий. Документ составляют в 3 экземплярах: для жены, мужа и нотариуса.

Кредит при разводе супругов: как делится потребительский, ипотечный, за машину.
Читайте про раздел ипотечного кредита после развода.

Пример брачного договора для ипотечного кредита

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР

г. Рязань                                                                                                                   28.04.2019

Источник: https://pravasemei.ru/brak/brachnyj-dogovor-dlya-ipoteki/

Без штампа в паспорте

Что нужно предусмотреть паре, которая хочет купить жилье, но не планирует пожениться

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Петр Ковалев

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2).

Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар).

Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих.

Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова.

 — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя.

В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c7e58ca9a7947df296e4e0f

Ипотека на двоих — Журнал "Коммерсантъ Деньги" — Издательский Дом КоммерсантЪ

Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать. Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным.

А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые.

Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.

Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра.

«Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет.

Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время»,— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся.

Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко.

Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.

«Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет.

Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит»,— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов.

С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: «Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся».

В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита.

И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.

«Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке.

Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак»,— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. «Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков.

Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам.

Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу»,— рассказывает директор ипотечного центра ИБ «КИТ Финанс» Татьяна Андреева.

Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком.

«Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность.

Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению»,— рассказывает Вячеслав Шаламов.

Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. «Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов»,— предупреждает он.

«В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик.

Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет»,— предупреждает Татьяна Андреева.

Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.).

Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. «Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны»,— говорит Татьяна Андреева.

Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет. А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика.

Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет.

Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.

Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. «Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет»,— говорит Елена Бушнякова.

По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.

Какие ипотечные программы появятся в этом году? Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия): — Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя. Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка: — Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка. Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека»: — Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются. Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка: — В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения. Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка: — В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий. Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка: — В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей). Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка: — В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой. Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка: — Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости. Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования: — Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/745294

Брак, развод и ипотека — Татцентр.ру

Образуя новую ячейку общества, семья в первую очередь стремится приобрести собственное жилье. Поэтому чаще всего ипотекой пользуются супруги — молодые и со стажем, с детьми или без.

Но увы, не всегда ипотечные обязательства могут удержать брачный союз. Довольно часто он распадается. И если во время брака вы раздумывали о том, как получить ипотечный кредит, то после брака — о том, как его поделить.

Совместно нажитое имущество делится поровну между супругами — это прописная истина семейного кодекса.

Согласно ему же каждый из супругов имеет равные права на имущество, нажитое в браке, если иное не зафиксировано в брачном договоре.

Под имуществом понимается недвижимость, автомобили, драгоценности, паи, вклады. Не важно, кто из супругов работал, кто занимался домашним хозяйством и сколько каждый из них вкладывал в обустройство дома.

Если не был заключен брачный договор, с распределением доли во владении общим имуществом, значит, согласно Семейному кодексу РФ, каждому из супругов положена ровно половина и других вариантов нет.

А как поделить квартиру, купленную по ипотеке?

• Супруги — созаемщики
• Известно, что ипотеку может взять только одно лицо — он же заемщик, а могут два лица — они уже будут именоваться созаемщиками, обязательства по выплатам ипотечного кредита делятся между созаемщиками поровну, также как и права на квартиру.
• Яна Ваулина, руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «Булгар банк»:

— Привлечение законного супруга в качестве созаемщика — наиболее распространенная практика при оформлении ипотечного кредита, поскольку в данном случае совокупный доход получается выше, и это в свою очередь позволяет претендовать на большую сумму кредита.

Во многих банках выступление супруга в качестве солидарного заемщика при ипотеке является обязательным условием. Но даже в случаях, где такое условие необязательно, многие заемщики сами изначально приходят с супругами, желая оформить ипотеку на двоих.

Ренат Шакиров, заместитель генерального директора ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» по ипотечному кредитованию:

— Если недвижимость приобретается в пользование семьи, то, как правило, супруги оформляют ее в общую долевую собственность, в равных долях. По кредитному договору они так же выступают вдвоем в качестве солидарных заемщиков.

Константин Исаенков, генеральный директор компании «Финэксперт», г. Казань:

— Супруги берут ипотеку достаточно часто. Можно оформить ипотеку и на одного из супругов, однако чаще бывает более выгодно, если брать ипотечный кредит на супружескую пару, так как, учитывая доходы обоих супругов, банк может выделить большую сумму кредита. Соответственно, супружеская пара может приобрести более дорогую квартиру.

Большинство банков требует участия супруга в ипотеке, как созаемщика. То есть, если супруг есть, он обязан быть созаемщиком.

Если один из супругов по какой-либо причине не желает участвовать в выплате ипотечного кредита и владении имуществом, составляется брачный договор, в котором указано, что приобретаемая по ипотеке квартира принадлежит только одному супругу. В таком случае другой супруг не будет иметь прав на квартиру.

Случай первый — когда квартира куплена в период брака

Самый распространенный случай, когда квартира была приобретена в совместную собственность супругов в период брака. К такому варианту приходит множество семей: и молодые, желающие быстрее съехать от родителей, и семьи с детьми, решившие улучшить жилищные условия.

Не каждый брак выдерживает проверку временем, порой супруги вынуждены разводиться, тогда как обязательства по ипотечному кредиту могут оставаться непогашенными.

Конечно, если в семье есть ребенок и особенно если детей несколько, суд с большей долей вероятности оставляет ипотечную квартиру матери с ребенком.

Однако каждый случай индивидуален — вполне возможно, что другой супруг сможет доказать и единоличную выплату ежемесячных ипотечных платежей и применение лишь собственных средств на выплату первоначального взноса (например, продажа ране принадлежавшей ему до брака квартиры).

Поэтому если вероятность развода велика, то в первую очередь следует запросить копии всех документов, связанных с приобретением квартиры на основании того, что начинается судебный процесс о разделе имущества.

А затем — подать в районный суд исковое заявление о разделе имущества. Не стоит тянуть с заявлением: многие судьи через три года после развода имущественные иски не рассматривают — за давностью лет.

А также с тем, чтобы сообщить банку о своем решении расторгнуть брак.

Яна Ваулина:

— По условиям предоставления кредита заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях (утеря/восстановление документов — например, паспорта, смена места работы, изменение уровня дохода, рождение ребенка), и, конечно же, о расторжении брака.

Что касается раздела платежей — развод как таковой не влияет на исполнение обязательств, принятых на себя заемщиками во время подписания кредитного договора. То есть, они так же обязаны вносить ежемесячные платежи в счет оплаты приобретенной квартиры.

Какую долю будет вносить каждый созаемщик (или будет оплачивать кредит кто-то один), должны решить между собой самостоятельно теперь уже бывшие супруги.

Ренат Шакиров:

— При расторжении брака заемщик обязан оповестить об этом банк, потому что данное обстоятельство может повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.

Ежемесячные платежи бывшие супруги продолжают платить в прежнем порядке, т.к. общая собственность за ними сохраняется, так же как и обязательства по кредитному договору.

После развода у «ипотечных» семей возникает множество вопросов: и по платежам (развод, кстати, не является поводом для просрочки), и по разделу имущества. Возникающие споры при разделе квартиры (которая находится пока еще в залоге у банка)

будут урегулироваться согласно Семейному кодексу РФ, однако самый выгодный способ поделить квартиру, которая находится в залоге у банка, отмечают эксперты, — мирный путь. Но стоит учесть, что пока квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит не погашен — она обременена, то есть совершать различные сделки с ней — продажа, дарение, завещание — невозможно.

1. Яна Ваулина:
2. — Если мы рассматриваем вариант, когда квартира была приобретена в браке (а не до него), то разделить квартиру, приобретенную по ипотеке, возможно следующими путями:
3. — досрочно погасить ипотечный кредит, после чего с квартиры снимается обременение, и она подлежит разделу как совместно нажитое во время брака имущество;

— направить в банк официальную просьбу о разрешении раздела имущества, находящегося в залоге у банка и являющегося общей совместной собственностью.

В данном случае банк может дать согласие при условии, что супруги оформляют у нотариуса договор (соглашение) о передаче данной квартиры в собственность одного из них, не изменяя условия кредитного договора (т.е.

обязательства по погашению кредита сохраняются за обоими).

Если супруги разводятся мирно, без имущественных споров, процедура погашения долга остается стандартной. В случае если супруги составляют перед разводом брачный договор, в котором расписывают доли в ипотечной квартире, банк заключает дополнительное соглашение к кредитному договору. Аннуитентные платежи делятся между созаемщиками пропорционально владению долями в квартире.

Константин Исаенков:

— Если банк разрешает продажу квартиры, нужно найти покупателя, который внесет в банк авансом сумму, которую супруги должны банку, а остаток суммы супруги получат наличными. Если у супругов есть возможность найти деньги на досрочное погашение, можно погасить кредит самостоятельно и после этого делить свободную от обременения квартиру.

Если банк не дает разрешения на продажу или по условиям кредита досрочное погашение невозможно, придется ждать окончания срока кредита. В таком случае ежемесячные платежи делятся между бывшими супругами пропорционально тому, какими долями собственности они владеют.

Можно перед разводом подписать брачный договор, в котором указан размер ежемесячного платежа для каждого из супругов до полной выплаты ипотечного кредита. Только после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения, можно продавать квартиру и делить сумму от продажи.

Ренат Шакиров:

— Если бывшие супруги мирным порядком решают вопрос о передаче одному из супругов всей квартиры и банк дает согласие на совершение сделки о переходе права собственности, регистрирующий орган фиксирует переход права и право собственности на одного из супругов.

Если мирным порядком вопрос не решается, то раздел имущества происходит в судебном порядке. Банки, как правило, неохотно идут на совершение сделок с заложенным имуществом. В этом случае, необходимо сначала снять обременение с имущества, т. е.

погасить всю задолженность (заемными средствами или деньгами будущего покупателя), и, продав квартиру, разделить все вложенные средства между бывшими супругами.

И конечно, вполне возможен случай, когда договориться мирным путем не получится. Если ежемесячные платежи становятся нерегулярными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.

Константин Исаенков:

— Если бывшие супруги не могут договориться о том, как погашать ипотечный кредит и в итоге ни один из них не оплачивает ежемесячные платежи, банк может продать квартиру с аукциона.

Но в таком случае квартира будет продана по более низкой цене, а расходы на организацию аукциона будут покрываться за счет суммы от продажи квартиры.

Случай второй — когда квартира куплена до брака одним из супругов

И в этом случае возможны различные варианты — например супруг мог вступить в брак с задолженностью перед банком в размере 10\% или 80\% от стоимости квартиры. Ясно, что бремя ответственности в первом случае несопоставимо со вторым.

Константин Исаенков:

— Квартира, купленная по ипотеке до брака, не является совместно нажитым имуществом. А вот ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, вносимые в банк в период брака, уже считаются совместными расходами.

Поэтому при возникновении спора относительно такого имущества окончательное решение будет приниматься судьей на основании того, какова была сумма платежей, совершенных совместно, в браке.

Для того чтобы избежать судебных разбирательств, можно заранее составить брачный договор, в котором будет указано, кто погашает ипотечный кредит и кому будет принадлежать данная недвижимость.

Случай третий — когда куплена квартира в гражданском браке

Наиболее опасный с юридической точки зрения вариант, когда квартира куплена супругами в период так называемого гражданского брака, иными словами в период сожительства. Если супруги не пожелали закрепить свои отношения, то и при разводе они не смогут претендовать на раздел имущества в соответствии с семейным кодексом РФ.

Например, если муж с женой купили в гражданском браке квартиру, оформив ее на имя мужа (т.к. у него высокий доход, а жена не работает, сидит дома с ребенком), то при разводе — увы, это имущество мужа.

Хотя, конечно, суд будет рассматривать доказательства и совместного проживания и наличие общего ребенка, но это будет уже более длинная история, чем если бы их отношения были зарегистрированы.

Константин Исаенков:

— Если люди состоят в гражданском браке и квартира оформлена только на одного из них, другой супруг не может ни на что претендовать. Права и обязанности в отношении квартиры возникают только у того гражданского супруга, на чье имя она оформлена.

Брачный контракт спасет от многих неприятностей

Пожалуй, самый эффективный способ избежать подобных проблем — заключить брачный контракт. Особенно если приобретена квартира по ипотеке на длительный период времени.

Яна Ваулина:

— Брачный контракт является достаточно хорошим способом защиты от проблем с залоговым имуществом, возникающих при разводе.

В брачном контракте супруги могут прописать любой режим совместного имущества, и тогда банк будет оформлять ипотечный кредит с учетом условий данного контракта.

Этот документ не является обязательным, но желателен, так как ипотека — кредит долгосрочный, и никто не знает, как будут складываться отношения супругов на протяжении хотя бы 10−15 лет, не говоря уже о максимальных 30-летних сроках.

Ренат Шакиров:

— Брачный контракт позволяет установить, какой вид собственности будет использоваться в браке в отношении всего имущества или его части — совместный, долевой или раздельный. Совместная собственность: все имущество поступает в общую собственность супругов без определения долей.

Именно такой режим применяется, если брачным договором не установлено иное. Долевая собственность: при подобном варианте доли супругов определяются изначально. Также супруги могут установить и режим раздельной собственности на все или на отдельные виды имущества.

Брачный контракт позволяет избежать неприятных ситуаций при разводе, но настаивать на заключении брачного контракта неправомерно со стороны банка.

Источник: http://tatcenter.ru/news/brak-razvod-i-ipoteka/

Как делится ипотека при разводе супругов с детьми и без

Приветствуем! Наших читателей часто интересует вопрос о том, как делится ипотека при разводе супругов. Статистика показывает, что более половины заключенных браков в России заканчиваются разводом.

К моменту разрыва большинство семей успевают обзавестись совместно нажитым имуществом, в том числе жильем, взятым в кредит. Когда человек, который взял жилищный займ, разводится, перед ним встают большие проблемы, связанные с разделом приобретенной недвижимости.

Ипотека при разводе становится одним из камней преткновения между уже бывшими супругами. Вопросы Как поделить квартиру? и Как переоформить ипотеку? становятся еще более важными, если есть дети, права которых также необходимо учитывать.

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов.

Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно.

Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

• По законодательству все долги и имущество делятся между супругами поровну, поэтому вполне реально подать супругу, у которого не осталось собственности, заявление в суд на компенсацию.
• Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе в зарегистрированной семье.
• Приобретенное в период сожительства жилье останется у того, кто является его владельцем по свидетельству на право собственности.
• Ипотека до брака официального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец.

Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну.

В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотеке, особенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

• Если супруги при расторжении брака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
• Бывшие супруги в большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформление ипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
• Можно выплатить банку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
• Один из супругов может отказаться от своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Если квартира приобретена в период брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства, находившиеся на банковских счетах или полученные в наследство, то при наличии достаточных доказательств супруг, фактически купивший жилье за собственные средства, может рассчитывать остаться его единственным собственником. При разводе ипотеку оставят ему, а второму супругу будет положена компенсация в размере половины ежемесячных платежей, выплаченных в период совместного проживания.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе Военная ипотека. Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий.

Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супругов по брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

• Плохая кредитная история;
• Закредитованность;
• Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

• Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
• Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

1. Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
2. С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
3. При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми, как и совместно нажитое имущество, может быть поделена только судом. Ипотечную квартиру делят с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Квартиру в ипотеке при разводе семьи, где есть ребенок можно поделить между супругами, только если она состоит из нескольких комнат. Однокомнатная квартира в ипотеке при разводе не может быть поделена, так как нельзя выделить доли в натуре. Если муж оставляет жену с маленьким ребенком в однокомнатной квартире, ему может быть выплачена часть стоимости жилья в виде компенсации.

Какие варианты раздела, если квартира в ипотеке при разводе есть ребенок:

• При его отказе от доли в квартире, банки оформляют оставшийся по кредиту долг на бывшую супругу, только если у нее достаточно средств на оплату платежей. Если бывшая жена не сможет оплачивать кредит, то даже при отсутствии притязаний на жилье, муж останется в числе созаемщиков, и вынужден будет платить ипотечные платежи.
• Тому, кто останется жить с несовершеннолетним ребёнком чаще всего достается большая доля жилого помещения. Суд может разделить ипотеку поровну, либо пропорционально долям в собственности. При наличии определенных обстоятельств (нахождении матери в декрете, инвалидности или временной нетрудоспособности) с согласия кредитора доля супруга, остающегося с ребенком, в ежемесячном платеже может быть снижена. Алименты и ипотека станут на установленное судом время обязанностью второго родителя.
• Ипотека и несовершеннолетние дети могут быть связаны с помощью материнского капитала. После появления второго ребенка многие семьи направляют полученную субсидию на частичное погашение долга по ипотеке или на первоначальный взнос. При этом возникает обязанность родителей ввести детей в число собственников квартиры. В случае развода доля в квартире родителя, остающегося с детьми, будет увеличена за счет детских долей. Задолженность по кредиту, скорее всего, будет поделена между обоими родителями поровну, поскольку они оба ответственны за содержание совместных детей.
• Мать после развода супругов и раздела ипотеки может погасить свою часть долга материнским капиталом. Но распоряжаться своей частью квартиры она не сможет до полного погашения бывшим супругом оставшейся части займа.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Если расстающиеся муж и жена не договорятся о том, как платить по ипотеке при разводе, то при отказе одного из них от оплаты ежемесячных платежей происходит нарастание просроченной задолженности. При просрочке более трех-четырех месяцев кредитор вправе отобрать заложенное жилье, чтобы продать его и погасить долг.

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачивать свою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Если бывший муж или жена отказывается только от обязанности по оплате долга, то второму супругу придется самостоятельно гасить обе части платежа или ждать санкций банка за просрочку возврата займа. Банки обычно ждут несколько месяцев, начисляя пени на просроченную сумму, а затем отберут квартиру и выставят ее на аукцион.

Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру.

Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением.

Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется.

Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практика, сформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Если вам требуется юридическая поддержка при разводе и разделе ипотеки, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме в углу. До конца года действует специальная акция. С его помощью вполне реально получить компенсацию от супруга и оставить квартиру за собой и защитить интересы детей при разводе.

Также рекомендуем почитать наш следующий пост Можно ли продать квартиру в ипотеке. Очень важно знать каждому из супругов.

Ждем ваши вопросы ниже и в заявке к нашему юристу. Будем благодарны вам за оценку статьи, клики по кнопкам социальных сетей и подписку на новости.

Источник: https://2020-god.pw/jurist1/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode-suprugov-s-detmi-i-bez/